RECLAME LOS GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE SU HIPOTECA

El Tribunal Supremo considera que es nula la cláusula que impone al consumidor el pago de todos los gastos (los del notario, gestoría, tasación de la vivienda, Registro de la Propiedad, y los de actos jurídicos documentados…) relacionados con la escritura de formalización de la hipoteca, lo que deja abierta la posibilidad de reclamar, en su caso, a los consumidores que tengan o haya tenido un préstamo hipotecario, a solicitar la devolución de lo satisfecho.

Recientemente se ha dado a
conocer, y de la que se ha hecho eco 
distintos medios de comunicación, la sentencia del Tribunal Supremo de
23 de diciembre de 2015, que considera como jurisprudencia que son nulas las
cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la
concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y
registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco,
como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos
Documentados.

Esta sentencia se ha dictado
en relación con el modelo de hipoteca utilizado por una entidad financiera
(BBVA). No obstante, este modelo es muy similar a los utilizados por cualquier
otra entidad, por lo que los argumentos indicados podrán alegarse en
reclamaciones futuras.

Atención. Esta sentencia del Tribunal Supremo ha sido seguida
por otros Juzgados, como el de Granollers (Barcelona) y el de Oviedo; también
se han pronunciado las Audiencias Provinciales de Zaragoza y de Pontevedra.

Las entidades de crédito
suelen incluir una cláusula parecida a esta:

«Son de cuenta exclusiva de la
parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la
preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras,
modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga
alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y
reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y
cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás
gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga
a tener vigente…».

Con relación a dichas
cláusulas el Tribunal Supremo señala que resulta llamativa la extensión de la
cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la
concertación de un contrato, supliendo y en ocasiones contraviniendo, normas
legales con previsiones diferentes al respecto.

El Tribunal Supremo considera
que este tipo de cláusulas generan un desequilibrio y, por tanto, se consideran
abusivas de acuerdo con el artículo 89 de la Ley General para la Defensa de los
Consumidores y Usuarios, que señala que en todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas,
la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que
por ley corresponda al empresario. En particular, en la compraventa de viviendas:

a)
La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de
la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al
empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su
construcción o su división y cancelación).

b)
La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del
empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.

c)
La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el
sujeto pasivo es el empresario.

d)
La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del
establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda,
cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.

Los pagos cuestionados son
los del notario, los de escritura del préstamo hipotecario en el Registro de la
Propiedad, los de gestoría y los de actos jurídicos documentados, los cuales,
como señala el Tribunal Supremo, deben ser satisfechos por el banco.

Se trata de supuestos de
nulidad de pleno derecho y, por tanto, resulta irrelevante que el contrato de
préstamo se encuentre ya amortizado o no vigente.

Según nuestro ordenamiento
jurídico las acciones de nulidad ejercitadas son imprescriptibles (no
prescriben). Tan sólo en el caso de que su banco sea el BBVA si hay
prescripción de la reclamación de 4 años (diciembre de 2020).

Le ayudamos a analizar si
puede aplicar en su caso concreto los argumentos utilizados por el Tribunal
Supremo, siendo clave que exista esa cláusula, que es abusiva y nula, pues si
no la hay puede entenderse que hubo una negociación entre la entidad y el
cliente. Pero si no se acredita que la cláusula se discutiera con el
consumidor, se podrá entender que se impuso unilateralmente, y en este caso se
puede reclamar por considerarse nula.

Pueden
ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o
aclaración que puedan tener al respecto.

Un
cordial saludo,

José María Quintanar Isasi