No todos los contratos de alquiler con opción de compra son lo que parecen. Algunos, sin avisar, empiezan a tributar como si la compra ya estuviera hecha. Hay operaciones inmobiliarias que, aunque se firmen como alquiler, Hacienda lo mira con lupa y las trata como financiación encubierta. Se lo explicamos…
En los últimos meses estamos viendo cada vez más operaciones inmobiliarias estructuradas como alquiler con opción de compra, especialmente cuando se trata de edificios completos o inmuebles destinados a actividad económica. Sobre el papel, la fórmula parece cómoda: se usa el inmueble, se pagan cuotas y, pasado un tiempo, se compra descontando lo ya abonado.
El problema aparece cuando la Administración entiende que la compra es segura desde el inicio. En ese momento, lo que parecía un alquiler empieza a tributar como algo muy distinto.
Cuando Hacienda dice «esto no es un alquiler»
La Dirección General de Tributos (DGT) ha sido clara en su consulta vinculante V1557-25:
si desde el principio no hay dudas razonables de que se va a ejercer la opción de compra, el contrato deja de considerarse un alquiler ordinario.
En estos casos, lo que existe realmente es una operación de financiación, aunque el contrato se llame de otra forma. Es decir, para Hacienda ya se está comprando el inmueble desde el minuto uno.
- Atención. Si el precio final descuenta todas las cuotas y la opción de compra está prácticamente decidida, el riesgo fiscal es alto aunque el contrato diga «arrendamiento».
¿Qué ocurre contablemente (y por qué afecta al impuesto)?
Cuando la operación se califica como arrendamiento financiero, la empresa no registra un gasto por alquiler, sino:
- Un activo en su balance (el edificio).
- Un pasivo financiero (la deuda asumida).
Las cuotas dejan de ser un gasto «normal» y se descomponen en dos partes:
- Intereses, que van a resultados.
- Amortización de deuda, que no es gasto fiscal.
Atención. Seguir contabilizando las cuotas como alquiler cuando no lo son puede generar ajustes, regularizaciones y sanciones.
¿Son deducibles las cuotas durante los cinco años?
Aquí está uno de los errores más frecuentes. Cuando el contrato se considera financiero:
- No se deduce la cuota completa.
- Solo son fiscalmente deducibles:
- Los gastos financieros, con sus límites legales.
- La amortización del edificio, según las reglas fiscales.
El resto no reduce el impuesto, aunque se pague cada mes.
- Atención. Deducir cuotas completas como alquiler cuando la operación es financiera puede acabar en inspección y liquidación con recargos.
Y cuando se ejerce la opción de compra, ¿qué pasa?
En realidad, desde el punto de vista fiscal, la compra ya estaba en marcha. Al ejercer la opción:
- No empieza una amortización nueva.
- Continúa la amortización del edificio ya reconocido.
Para edificios comerciales, administrativos o viviendas, la referencia habitual es:
- Amortización lineal máxima del 2% anual, con un horizonte largo.
Eso sí, siempre que:
- El edificio esté correctamente clasificado.
- La amortización refleje una depreciación real y justificada.
Atención. No todo el edificio se amortiza igual: el suelo no se amortiza y algunos elementos pueden requerir tratamiento separado.
Lo que conviene revisar antes de firmar (o antes de seguir)
Este tipo de contratos no se improvisan. Antes de firmar -o incluso aunque ya esté firmado- conviene analizar:
- Si la opción de compra es realmente opcional.
- Cómo se imputan las cuotas.
- Qué impacto tiene en el balance.
- Si la amortización está bien planteada.
- Si la deducción de intereses cumple los límites legales.
Un contrato mal estructurado hoy puede condicionar la fiscalidad de los próximos 20 o 30 años.
No todo alquiler con opción de compra es un alquiler. Cuando la compra es casi segura desde el inicio, Hacienda lo trata como una adquisición financiada, con efectos inmediatos en contabilidad, impuesto sobre sociedades y deducciones fiscales. La buena noticia es que, bien planteado, el impacto se puede gestionar. La mala es que, si no se revisa a tiempo, suele salir caro.
Antes de firmar -o si ya lo has hecho- conviene sentarse, revisar números y anticiparse. En este tipo de operaciones, llegar tarde suele ser el verdadero error.
Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.
Un cordial saludo,
José María Quintanar Isasi
