La Dirección General de Tributos ha emitido un criterio que puede suponer una ventaja fiscal para muchas empresas dedicadas a la explotación de viviendas turísticas. En determinados supuestos, estos inmuebles podrán amortizarse utilizando los coeficientes previstos para los edificios industriales en el Impuesto sobre Sociedades.
El criterio no resulta aplicable de forma automática a cualquier vivienda turística. La clave estará en la forma en que se desarrolla la actividad.
- Atención. No basta con alquilar una vivienda con fines turísticos. Será necesario analizar cómo se presta realmente el servicio.
La normativa no contemplaba expresamente esta situación
La Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS) regula los coeficientes máximos de amortización para distintos tipos de edificios, pero no establece una categoría específica para las viviendas destinadas a explotación turística.
Ante esta ausencia de regulación, la DGT acude a otras normas del ordenamiento jurídico para interpretar correctamente cuál debe ser el tratamiento fiscal de estos inmuebles.
- Atención. La ausencia de una regulación específica no impide aplicar un criterio favorable cuando existe una interpretación administrativa que lo respalda.
El elemento decisivo son los servicios prestados
La consulta centra toda su argumentación en un aspecto fundamental, como es que la posibilidad de aplicar la amortización prevista para edificios industriales dependerá de que la explotación de la vivienda vacacional incluya servicios propios de la industria hotelera.
Es decir, no será suficiente con poner un inmueble a disposición de los huéspedes. La actividad deberá ofrecer prestaciones que permitan asimilarla al funcionamiento de un establecimiento hotelero.
- Atención. Conviene revisar qué servicios se ofrecen realmente a los clientes, ya que ese será el factor determinante para aplicar este criterio.
¿Qué porcentaje de amortización podrá aplicarse?
Si se cumplen los requisitos indicados por la DGT, el inmueble podrá acogerse a los coeficientes previstos para los edificios industriales en las tablas oficiales del Impuesto sobre Sociedades.
Esto supone aplicar:
- un coeficiente lineal máximo del 3 %, y
- un período máximo de amortización de 68 años.
En cambio, los edificios comerciales, administrativos, de servicios y viviendas continúan sujetos, con carácter general, al coeficiente máximo del 2 % y a un período máximo de 100 años.
La diferencia puede tener un impacto significativo en la planificación fiscal de la empresa, ya que permite adelantar la deducción del gasto por amortización.
- Atención. Una amortización más elevada puede reducir la base imponible del Impuesto sobre Sociedades en los primeros años de utilización del inmueble.
¿Por qué Hacienda considera que puede tratarse de un edificio industrial?
La DGT fundamenta su criterio en la Ley de Industria. Esta norma incluye expresamente las actividades turísticas dentro de su ámbito de aplicación junto a otras actividades de naturaleza industrial. A partir de esa consideración, interpreta que, cuando la explotación turística incorpora servicios propios del sector hotelero, resulta razonable identificar estos edificios con los inmuebles industriales previstos en las tablas oficiales de amortización.
Además, recuerda que la Ley de Arrendamientos Urbanos excluye de su ámbito las viviendas de uso turístico sometidas a la normativa específica del sector turístico, reforzando así la singularidad de esta actividad.
- Atención. El criterio se basa en la naturaleza de la actividad desarrollada, no únicamente en el uso residencial del inmueble.
Un criterio que puede beneficiar a numerosas empresas
Esta interpretación puede resultar especialmente interesante para sociedades que gestionan apartamentos turísticos, complejos vacacionales o viviendas destinadas al alojamiento temporal y que ofrecen servicios comparables a los de un establecimiento hotelero.
En estos casos, la posibilidad de amortizar el inmueble a un ritmo superior puede mejorar la eficiencia fiscal de la inversión y facilitar una recuperación más rápida de su coste desde el punto de vista tributario.
Eso sí, cada caso deberá analizarse individualmente para comprobar si realmente concurren las circunstancias descritas por la Dirección General de Tributos.
Antes de modificar el criterio de amortización conviene verificar que la actividad cumple los requisitos exigidos por la consulta vinculante.
Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.
Un cordial saludo,
José María Quintanar Isasi
