Destinar todo el dinero obtenido por la venta de una vivienda habitual a comprar otra no significa necesariamente que toda la ganancia quede exenta. El TEAC acaba de fijar un criterio especialmente relevante cuando la vivienda vendida pertenecía únicamente a uno de los cónyuges y la nueva se adquiere conjuntamente.
Vender la vivienda habitual y destinar el dinero obtenido a comprar otra suele asociarse a una idea bastante sencilla. Si se reinvierte todo, la ganancia obtenida en la venta puede quedar exenta en el IRPF, siempre que se cumplan los requisitos establecidos legalmente en la Ley y Reglamento del IRPF.
Sin embargo, la situación se complica cuando la vivienda que se vende pertenecía exclusivamente a uno de los cónyuges y la nueva casa se compra conjuntamente durante el matrimonio.
El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha aclarado esta cuestión mediante su Resolución RG 5896/2025, de 13 de julio de 2026. Y el criterio adoptado puede reducir de forma importante la exención que algunos contribuyentes esperaban aplicar.
¿Qué ha decidido exactamente el TEAC?
La cuestión puede entenderse mejor con una situación bastante habitual. Uno de los cónyuges tiene una vivienda privativa, por ejemplo porque la compró antes del matrimonio. La vende y obtiene una determinada cantidad de dinero. Posteriormente, ese importe se utiliza para comprar la nueva vivienda habitual del matrimonio, que pasa a tener carácter ganancial.
Podría parecer lógico pensar que, si todo el dinero procedente de la venta se ha destinado a la nueva casa, todo ese importe debe considerarse reinvertido.
El TEAC considera que no necesariamente. Para calcular la exención hay que atender a la parte de la nueva vivienda que fiscalmente adquiere el contribuyente. Cuando el inmueble tiene carácter ganancial y no se acredita una participación diferente, a efectos del IRPF se atribuye un 50 % a cada cónyuge.
Esto significa que una persona puede haber aportado una cantidad superior a ese porcentaje y, pese a ello, no poder considerar todo el desembolso como reinversión propia.
- Atención. No hay que confundir el dinero que se destina materialmente a pagar la vivienda con la cantidad que Hacienda admite como reinvertida a efectos de la exención. Son conceptos que, después de esta resolución, pueden no coincidir.
Reinvertir todo el dinero no garantiza la exención completa
Este es probablemente el aspecto más importante de la resolución. La Ley del IRPF permite excluir de tributación la ganancia obtenida por la transmisión de la vivienda habitual cuando el importe obtenido se reinvierte en otra vivienda habitual. Si la reinversión es parcial, también será parcial la exención.
Ahora bien, el TEAC entiende que no basta con seguir el recorrido del dinero. También hay que preguntarse qué derecho de propiedad está adquiriendo realmente quien pretende aplicar el beneficio fiscal.
Si un contribuyente paga una cantidad superior a la que corresponde a su participación en la nueva vivienda, ese exceso no supone, según el Tribunal, que esté adquiriendo una parte mayor del inmueble. En la práctica estará financiando la parte que pertenece al otro titular.
Y esa cantidad adicional no puede utilizarse para incrementar su propia exención por reinversión.
- Atención. Antes de calcular la ganancia exenta conviene comprobar cómo figura adquirida la nueva vivienda. La procedencia privativa del dinero, por sí sola, no determina el importe que podrá computarse como reinversión.
¿Por qué el régimen de gananciales genera esta situación?
Aquí aparece una diferencia entre el tratamiento civil y el fiscal que puede resultar algo desconcertante.
Desde el punto de vista civil, la sociedad de gananciales no funciona exactamente como una propiedad ordinaria al 50 %. Los cónyuges son titulares conjuntamente del patrimonio ganancial y no de una mitad individualizada de cada uno de sus bienes.
El IRPF, sin embargo, establece sus propias reglas. El artículo 11.3 de la Ley del IRPF dispone que los bienes y derechos comunes a ambos cónyuges se atribuyen por mitad a cada uno de ellos, salvo que se justifique una participación diferente.
Por ello, una vivienda adquirida con carácter ganancial puede considerarse fiscalmente perteneciente en un 50 % a cada cónyuge, aunque desde una perspectiva estrictamente civil la explicación de la sociedad de gananciales sea más compleja.
Esta diferencia es la que utiliza el TEAC para resolver el problema.
- Atención. Que una vivienda sea ganancial no significa que, a efectos del IRPF, uno de los cónyuges pueda atribuirse automáticamente toda la inversión simplemente porque haya aportado el dinero.
Un ejemplo permite verlo con bastante claridad
Uno de los casos examinados resulta especialmente ilustrativo. El contribuyente había transmitido su anterior vivienda habitual por 217.739,72 euros. La nueva vivienda tuvo un coste de adquisición de 170.091,21 euros y el interesado adquirió el 50 %.
El TEAR consideró que la reinversión computable debía limitarse a 85.045,61 euros, es decir, a la mitad del coste de la nueva vivienda.
Teniendo en cuenta el importe obtenido en la transmisión una vez realizado el correspondiente ajuste, esa reinversión representaba aproximadamente un 39,07 %.
¿El resultado? La ganancia patrimonial obtenida en la venta no quedó completamente exenta. La exención se aplicó únicamente en esa proporción.
El ejemplo muestra bien dónde está el riesgo. Haber aportado personalmente una cantidad elevada para comprar la nueva vivienda no implica que toda ella vaya a servir para dejar exenta la ganancia obtenida anteriormente.
- Atención. En operaciones con importes importantes, la diferencia puede traducirse en una cantidad relevante de IRPF. Es aconsejable hacer los números antes de firmar la nueva compraventa y no cuando llegue el momento de presentar la declaración.
El porcentaje de la vivienda anterior y el de la nueva no tienen que coincidir
La resolución contiene, además, una precisión que conviene no perder de vista. El TEAC no dice que una persona que vende el 100 % de una vivienda tenga que comprar necesariamente el 100 % de la siguiente para disfrutar de la exención. Puede vender una vivienda de su exclusiva propiedad y adquirir solo una parte de la nueva.
Lo determinante será cuánto del importe obtenido puede considerarse efectivamente destinado a adquirir su participación en esa segunda vivienda.
Por tanto, el porcentaje de propiedad sigue siendo importante, pero no porque deba coincidir entre ambos inmuebles. Su función es determinar hasta dónde llega realmente la reinversión atribuible al contribuyente.
- Atención. La exención puede ser parcial. Que no pueda aplicarse sobre toda la ganancia no significa que se pierda completamente el beneficio fiscal.
¿Qué ocurre si uno de los cónyuges aporta mucho más dinero?
Esta es seguramente una de las situaciones que más dudas puede provocar. Imaginemos que uno de los cónyuges vende una vivienda que era exclusivamente suya y aporta 200.000 euros para comprar la nueva casa. El otro aporta una cantidad muy inferior, pero la vivienda se adquiere con carácter ganancial y fiscalmente corresponde un 50 % a cada uno.
El hecho de que el primero haya desembolsado más dinero no significa, siguiendo el criterio del TEAC, que haya adquirido más propiedad.
La cantidad que exceda del valor correspondiente a su participación puede estar sirviendo para financiar la adquisición atribuible al otro cónyuge. Y ese exceso queda fuera de su reinversión a efectos de esta exención.
- Atención. Cuando las aportaciones económicas de los cónyuges sean muy desiguales, merece la pena estudiar la operación antes de formalizarla. El modo en que se documente la adquisición puede tener consecuencias fiscales posteriores.
No es una cuestión exclusiva de los matrimonios
El razonamiento utilizado por el TEAC va más allá de la sociedad de gananciales. El Tribunal busca que situaciones económicamente parecidas reciban un tratamiento fiscal similar.
Pensemos en dos hermanos que compran una vivienda al 50 %. Si uno de ellos paga el 80 % del precio, no por ello adquiere automáticamente el 80 % de la propiedad. Parte de lo pagado habrá servido para financiar la participación del hermano.
Algo semejante ocurre con una pareja casada en separación de bienes o con cualquier adquisición en proindiviso.
La idea que utiliza el Tribunal es relativamente sencilla. A efectos de la exención, cada persona debe computar la cantidad destinada a adquirir su propia participación en la nueva vivienda.
- Atención. La relación familiar entre los compradores no altera por sí misma esta regla. Lo importante será determinar qué porcentaje adquiere cada contribuyente y cuánto ha destinado a adquirir precisamente esa participación.
Existe margen para acreditar una participación diferente
La resolución también deja abierta una cuestión especialmente interesante para la planificación de futuras operaciones. El artículo 11.3 de la Ley del IRPF establece la atribución por mitad de los bienes comunes, pero añade una excepción cuando se justifique otra cuota de participación.
Por tanto, el 50 % no debe interpretarse como una regla absolutamente inamovible para cualquier operación.
Existen distintas formas jurídicas de articular la adquisición de una vivienda durante la vigencia de la sociedad de gananciales. Dependiendo de las circunstancias, pueden existir participaciones distintas o incluso adquisiciones con componentes privativos y gananciales.
Precisamente por ello, cuando uno de los cónyuges va a aportar una cantidad considerable procedente de la venta de un bien privativo, conviene analizar previamente cómo se realizará la compra y cómo quedará configurada jurídicamente la titularidad.
No se trata simplemente de reflejar de cualquier manera un porcentaje más conveniente desde el punto de vista fiscal. La participación que se pretenda defender deberá responder a la realidad jurídica y económica de la operación y poder acreditarse.
- Atención. No es aconsejable modificar porcentajes o introducir atribuciones de titularidad únicamente para obtener una ventaja fiscal. Cualquier participación diferente debe estar correctamente documentada y ser coherente con la operación efectivamente realizada.
Un criterio que deberá tenerse en cuenta a partir de ahora
La relevancia de esta resolución no está únicamente en el caso concreto. El TEAC ha intervenido porque existían posiciones diferentes entre los tribunales económico-administrativos regionales (TEAR). Mientras Cantabria defendía la limitación de la reinversión en función de la titularidad adquirida, otras resoluciones de la Comunidad Valenciana y Andalucía habían mantenido planteamientos más favorables al contribuyente.
Con la resolución de 13 de julio de 2026, el Tribunal Central unifica el criterio. La conclusión es que la cantidad que puede computarse como reinversión debe guardar correspondencia con el porcentaje de propiedad adquirido en la nueva vivienda. Si se trata de una adquisición ganancial y no se acredita una participación distinta, fiscalmente se partirá, con carácter general, del 50 % para cada cónyuge.
- Atención. Las operaciones que se hayan planteado tomando como referencia antiguos criterios favorables de determinados tribunales regionales deben revisarse con especial cuidado.
Qué conviene hacer antes de vender y comprar
La principal enseñanza práctica de esta resolución es que la planificación debe realizarse antes de formalizar la nueva adquisición.
Cuando se vende una vivienda privativa y se pretende destinar el dinero a la futura vivienda habitual del matrimonio, no basta con comprobar que se cumplen los plazos de reinversión.
También habrá que analizar de dónde procede el dinero, qué porcentaje de la nueva vivienda adquirirá cada persona, qué carácter tendrá el inmueble, cómo quedará recogida la operación en la escritura y qué cantidad podrá considerarse realmente reinvertida por cada contribuyente.
Hacer esta revisión después de haber comprado limita considerablemente las posibilidades de organizar correctamente la operación.
- Atención. Si está pensando en vender su vivienda habitual y adquirir otra conjuntamente con su cónyuge, es recomendable estudiar previamente las consecuencias en el IRPF. Una diferencia aparentemente menor en la forma de realizar la compra puede terminar afectando de manera significativa a la ganancia que finalmente quede exenta.
Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.
Un cordial saludo,
José María Quintanar Isasi
