Arras vs paga y señal: una confusión peligrosa

Pocos términos jurídicos hay tan alegremente utilizados como estos dos. No en vano, suelen incorporarse como cláusulas “quasi-estándar” a miles de contratos de compraventa, sin reparar en las consecuencias legales y económicas que, para los firmantes, puede dar lugar la inclusión de un término u otro.

I.- DIFERENCIA ENTRE «ARRAS» Y «PAGA Y SEÑAL»

ARRAS (=RESERVA): La firma de un acuerdo de este tipo no perfecciona la compraventa.
Ni el titular del bien ha vendido nada ni el interesado ha comprado
nada. Mediante las arras este último se reserva el derecho a poder
formalizar el contrato de compraventa durante el plazo y en las
condiciones fijadas, sin interferencias de terceros. Por eso, la única
penalidad por incumplimiento es la pérdida de las arras entregadas o la
devolución del doble de las recibidas, según sea la parte incumplidora.

PAGA Y SEÑAL (=COMPRAVENTA): Desde el momento en que se suscribe el acuerdo, la compraventa está perfeccionada,
sólo que en dicho acto únicamente se entrega una parte del precio. Pero
desde ese mismo momento el comprador (que ya lo es) podrá exigir que se
le entregue el bien en cuestión y el vendedor (que ya no es titular del
bien) que se le entregue la totalidad del precio, en las condiciones
pactadas.

II.- ¿QUÉ DICE LA LEY?

La ley no hace sino crear confusión al respecto porque existen tres
figuras jurídicas muy similares y sólo una de ellas está expresamente
recogida por el ordenamiento jurídico.

1.    En primer lugar, están las ARRAS CONFIRMATORIAS (equivalentes a una «paga y señal»):

Como su nombre indica, son un anticipo a cuenta del precio final de la compraventa.

Atención. Si no se especifica nada en el contrato, se presumirá que las arras son confirmatorias.

En caso de incumplimiento de obligaciones, se estará al régimen
general sobre el cumplimiento de las obligaciones previstas en el
artículo 1.124 del Código Civil (exigir el cumplimiento forzoso o bien
resolver el contrato, con la posibilidad de reclamar también daños y
perjuicios, si los hubiere).

2.    En segundo lugar, existen las llamadas ARRAS PENALES:

La finalidad de esta clase de arras es simplemente asegurar el
cumplimiento del contrato de compraventa. Su contravención normalmente
dar lugar a una indemnización de daños y perjuicios en favor de la parte
cumplidora.

Si no se produce ningún incumplimiento por ninguna de las partes, la
cantidad entregada como arras se considera como un pago parcial
anticipado.

3.    Por último, tenemos las ARRAS PENITENCIALES:

Este tipo de arras son las únicas reguladas expresamente en nuestro Ordenamiento Jurídico (art. 1545 del Código Civil).

En caso de incumplimiento, la ley dispone que quien las entrega (el
interesado en comprar) las perderá sin que se pueda exigir
adicionalmente indemnización por daños y perjuicios. Y si el que
incumple es quien las recibe (el titular del bien) deberá devolverlas
duplicadas.

Sólo en el caso que finalmente se formalice la compraventa y así se
haya determinado expresamente, las arras se podrán entender entregadas a
cuenta del precio final del negocio.

Atención. Sólo se consideran las arras como penitenciales si se indica expresamente en el contrato.

En conclusión, si la voluntad de los contratantes es fijar unas arras penitenciales, deberá constar de forma expresa
que la cantidad de dinero que se entrega lo es precisamente en ese
concepto. Por eso es trascendental tener en cuenta la distinción entre
ambas figuras y asesorarse antes de firmar, si aparece el menor asomo de
duda.

Reciban un cordial saludo,

José María Quintanar Isasi