El Real Decreto-ley 11/2020, en vigor desde el 2 de abril, adopta una serie de medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Entre las medidas destacan las relacionadas con apoyar a las familias y a los colectivos más vulnerables, que, tras la paralización de gran parte de la actividad económica, han visto afectados sus ingresos y, por consiguiente, su capacidad para hacer frente a los gastos necesarios para el mantenimiento de sus hogares. Para ello se adoptan medidas como la suspensión de lanzamientos (desahucio) durante seis meses para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, o la renovación de los contratos de alquiler, moratoria automática en el pago de su renta para aquellos inquilinos en situación de vulnerabilidad o la nueva línea de avales con garantía del Estado, que permitirá cubrir el pago de hasta seis meses de alquiler, para todo aquel arrendatario que se encuentre en una situación de vulnerabilidad como consecuencia del covid-19.
Como ya le hemos informado, en el BOE del día 1
de abril se ha publicado el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de
marzo que adopta una serie de medidas urgentes complementarias a en el
ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
de abril se ha publicado el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de
marzo que adopta una serie de medidas urgentes complementarias a en el
ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
La norma incluye una serie de medidas laborales, con efectos desde el 2 de abril, entre las que destacan por su importancia las referidas a apoyar a las familias y a los colectivos más vulnerables, que, tras la paralización de gran parte de la actividad económica, han visto afectados sus ingresos y, por consiguiente, su capacidad para hacer frente a los gastos necesarios para el mantenimiento de sus hogares.
Para ello se introducen medidas como:
- La suspensión de lanzamientos durante seis meses para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
- Renovación de los contratos de alquiler que venzan desde la entrada
en vigor de esta norma y en los dos meses siguientes tras finalizar el
estado de alarma. La prórroga será de seis meses y en ella se mantendrán
los términos y condiciones del contrato en vigor. - Moratoria automática en el pago de su renta para aquellos
inquilinos en situación de vulnerabilidad y cuyo arrendador sea un gran
tenedor de vivienda (de más de 10 inmuebles). - Nueva línea de avales con garantía del Estado, que permitirá cubrir
el pago de hasta seis meses de alquiler, para todo aquel arrendatario
que se encuentre en una situación de vulnerabilidad como consecuencia
del covid-19. - Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.
Veamos a continuación un resumen de estas medidas.
1. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual
Se concede al arrendatario el derecho a solicitar una prórroga de 6 meses, en los que sigue aplicando el precio y los demás términos y condiciones del contrato existente,
cuando el plazo mínimo o su prórroga conforme a lo previsto en la LAU
(Ley 29/1994, de 24 de noviembre), venza en el periodo entre el día 2 de
abril de 2020 y los dos meses desde la finalización del estado de
alarma.
cuando el plazo mínimo o su prórroga conforme a lo previsto en la LAU
(Ley 29/1994, de 24 de noviembre), venza en el periodo entre el día 2 de
abril de 2020 y los dos meses desde la finalización del estado de
alarma.
Esta prórroga la debe solicitar el inquilino y es de obligada aceptación para el arrendador, salvo acuerdo entre ambos.
Atención. Aunque el derecho se incluye en el
capítulo del RDL 11/2020 de medidas a colectivos vulnerables, no se
exige tal condición al regularse el derecho de prórroga de los
contratos, por lo que cabría entender que aplica a cualquier tipo de
arrendatario de vivienda habitual.
capítulo del RDL 11/2020 de medidas a colectivos vulnerables, no se
exige tal condición al regularse el derecho de prórroga de los
contratos, por lo que cabría entender que aplica a cualquier tipo de
arrendatario de vivienda habitual.
Moratoria en el pago de la deuda arrendaticia para personas en situación de vulnerabilidad económica
Se aplica esta moratoria a personas arrendatarias de vivienda habitual
que estén en situación de vulnerabilidad económica por causa del
COVID-19, que se exigen para ello los siguientes requisitos (todos
conjuntamente), que se deben acreditar en la forma detallada en el RDL
11/2020:
que estén en situación de vulnerabilidad económica por causa del
COVID-19, que se exigen para ello los siguientes requisitos (todos
conjuntamente), que se deben acreditar en la forma detallada en el RDL
11/2020:
1. La persona obligada a pagar la renta ha pasado a estar
desempleada o ha visto reducido su empleo por un ERTE o reducida su
jornada por cuidados, si es empresario, perdiendo ingresos de
forma que el conjunto de la unidad familiar, en el mes anterior al de la
moratoria no alanza los siguientes límites, que se incrementan, en
todos los casos, en 0,1 veces por cada hijo (0,15 veces por hijo si es
familia monoparental) o por cada persona mayor de 65 años miembro de esa
unidad familiar:
desempleada o ha visto reducido su empleo por un ERTE o reducida su
jornada por cuidados, si es empresario, perdiendo ingresos de
forma que el conjunto de la unidad familiar, en el mes anterior al de la
moratoria no alanza los siguientes límites, que se incrementan, en
todos los casos, en 0,1 veces por cada hijo (0,15 veces por hijo si es
familia monoparental) o por cada persona mayor de 65 años miembro de esa
unidad familiar:
- el límite de 3 veces el IPREM mensual con carácter general.
- el límite de 4 veces el IPREM mensual si uno de sus miembros es
discapacitado con una discapacidad superior al 33%, o está en situación
de dependencia o enfermedad que le incapacite permanentemente para la
actividad laboral - el límite de 5 veces el IPREM mensual si la discapacidad es
intelectual superior al 33%, parálisis cerebral o enfermedad mental o
discapacidad física o sensorial superior al 65% o padece enfermedad
grave que incapacite a la persona o a su cuidador, para realizar una
actividad laboral.
2. La renta de alquiler más los gastos de suministros básicos
representan el 35% o más de los ingresos netos de la unidad familiar.
Se entiende por gastos y suministros básicos, el importe del coste de
los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua
corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las
posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de
la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
representan el 35% o más de los ingresos netos de la unidad familiar.
Se entiende por gastos y suministros básicos, el importe del coste de
los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua
corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las
posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de
la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
Atención: Se entenderá por unidad familiar
la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su
cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos,
con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los
vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y
su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que
residan en la vivienda.
la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su
cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos,
con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los
vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y
su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que
residan en la vivienda.
3. La persona que debe pagar la renta o cualquiera de los
miembros de su unidad familiar no son propietarios ni usufructuarios
(arrendatarios) de una vivienda en España, salvo excepciones derivadas de situaciones de herencia o divorcio o inaccesibilidad existiendo discapacitados.
miembros de su unidad familiar no son propietarios ni usufructuarios
(arrendatarios) de una vivienda en España, salvo excepciones derivadas de situaciones de herencia o divorcio o inaccesibilidad existiendo discapacitados.
Atención: Se considerará que no concurren estas
circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte
alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante
transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito
también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no
disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por
cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte
inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las
personas que conforman la unidad de convivencia.
circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte
alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante
transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito
también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no
disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por
cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte
inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las
personas que conforman la unidad de convivencia.
¿Cómo se demuestra que eres un inquilino vulnerable?
Se acreditará por la persona arrendataria ante la persona arrendadora mediante la presentación de los siguientes documentos:
a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado
expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la
cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por
desempleo.
expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la
cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por
desempleo.
b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta
propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la
Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad
Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de
actividad declarada por el interesado.
propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la
Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad
Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de
actividad declarada por el interesado.
c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:
i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas
empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la
presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses
anteriores.
empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la
presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses
anteriores.
iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del
Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al
cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos
económicos suficientes según este real decreto-ley.
cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos
económicos suficientes según este real decreto-ley.
Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los
documentos requeridos en las letra a) a d) podrá sustituirlo mediante
una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los
motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19,
que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma
y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los
documentos que no hubiese facilitado.
documentos requeridos en las letra a) a d) podrá sustituirlo mediante
una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los
motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19,
que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma
y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los
documentos que no hubiese facilitado.
Las personas arrendatarias que reúnan la condición de vulnerables indicada pueden:
A) Solicitar del arrendador un aplazamiento o una reducción de la renta,
en el plazo de un 1 mes desde el 2 de abril de 2020 (es decir desde el 2
de abril hasta el 2 de mayo), conforme al siguiente esquema:
en el plazo de un 1 mes desde el 2 de abril de 2020 (es decir desde el 2
de abril hasta el 2 de mayo), conforme al siguiente esquema:
- Si el arrendador es una empresa o entidad pública de
vivienda o es un tenedor de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo
trasteros o garajes, o una superficie construida de más de 1.500 metros
cuadrados, en el mes siguiente al 2 de abril de 2020, podrá
solicitar aplazamiento o condonación, total o parcial (siempre que antes
voluntariamente no se hubiera alcanzado un acuerdo). Si no hay acuerdo,
el propietario, en el plazo máximo de 7 días laborables, debe optar
entre condonar el 50% de la renta durante el plazo que dure el estado de
alarma, que puede extenderse por vulnerabilidad, hasta un máximo de 4
meses más o diferir el pago de la renta, sin penalización ni intereses,
fraccionándola durante los 3 años siguientes a partir del plazo indicado
y siempre que continua vigente en contrato.
Atención. La norma no indica cómo puede saber el
inquilino si su propietario es gran tenedor o no. Puede que el
arrendatario lo sepa cuando obtenga la respuesta de su arrendador a la
solicitud formulada por su parte, o bien también puede saberlo a través
del Registro de la Propiedad, que se pueden buscar todos los inmuebles
de una persona en todo el ámbito nacional.
inquilino si su propietario es gran tenedor o no. Puede que el
arrendatario lo sepa cuando obtenga la respuesta de su arrendador a la
solicitud formulada por su parte, o bien también puede saberlo a través
del Registro de la Propiedad, que se pueden buscar todos los inmuebles
de una persona en todo el ámbito nacional.
- Si es el arrendador es una persona distinta a las indicadas en a),
tendrá que proponer, en 7 días laborables, al arrendatario las medidas
de aplazamiento, fraccionamiento o condonación de la renta u otras
medidas alternativas. Si no se alcanza un acuerdo, el arrendatario podrá
solicitar las ayudas a las que nos referimos en el apartado B)
siguiente.
B) Participar en el programa de cobertura financiera por cuenta del Estado.
A estos efectos el Ministerio Transportes, Movilidad y Agenda Urbana,
mediante acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial, y por un plazo de
hasta catorce años, debe desarrollar una línea de avales con total
cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer
ayudas transitorias de financiación a los arrendatarios, con un plazo de
devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros
cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e
intereses para el solicitante.
A estos efectos el Ministerio Transportes, Movilidad y Agenda Urbana,
mediante acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial, y por un plazo de
hasta catorce años, debe desarrollar una línea de avales con total
cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer
ayudas transitorias de financiación a los arrendatarios, con un plazo de
devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros
cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e
intereses para el solicitante.
C) Acceder al ‘Programa de ayudas para contribuir a minimizar
el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de
vivienda habitual’, que se incorpora al Plan Estatal de
Vivienda 2018-2021 regulado en el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo.
El nuevo programa tendrá por objeto la concesión de ayudas al alquiler,
mediante adjudicación directa y la cuantía de la ayuda será de hasta 900
euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso,
de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya
suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la
vivienda habitual
el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de
vivienda habitual’, que se incorpora al Plan Estatal de
Vivienda 2018-2021 regulado en el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo.
El nuevo programa tendrá por objeto la concesión de ayudas al alquiler,
mediante adjudicación directa y la cuantía de la ayuda será de hasta 900
euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso,
de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya
suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la
vivienda habitual
Modificación del programa de fomento del parque de vivienda en alquiler
Mediante Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda
Urbana se modificará el programa de fomento del parque de vivienda en
alquiler. Dicha modificación respetará en su integridad el programa
ahora existente, pero incorporando un nuevo supuesto que posibilite
destinar las ayudas a la compra de viviendas con objeto de incrementar
el parque público de viviendas.
Urbana se modificará el programa de fomento del parque de vivienda en
alquiler. Dicha modificación respetará en su integridad el programa
ahora existente, pero incorporando un nuevo supuesto que posibilite
destinar las ayudas a la compra de viviendas con objeto de incrementar
el parque público de viviendas.
Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.
Un cordial saludo,
José María Quintanar Isasi