DESDE EL 1 DE ABRIL DE 2015 SI NO HAY ACUERDO EXPRESO ENTRE ARRENDADOR Y ARRENDATARIO NO SE APLICARÁ LA REVISIÓN DE LAS RENTAS

Desde el pasado día 1 de abril de 2015, la Ley 2/2015 de desindexación de la economía española introduce una notable novedad en materia de arrendamientos, tanto urbanos como rústicos, en materia de actualización de la renta, suprimiendo la actualización de renta por imperativo legal y la aplicación del IPC como índice de referencia para sustituirlo por el nuevo Índice de Garantía de la Competitividad (IGC). La novedad legal afecta a todos los alquileres tanto públicos como privados -rústicos, urbanos, de vivienda, de locales, incluso de viviendas de protección oficial- y aunque no atañe a contratos de alquiler anteriores a la entrada en vigor de la Ley 2/2015, sí lo hará a medida que estos venzan y se renueven por un nuevo periodo.

Les
informamos que el pasado 1 de abril de 2015, entró en vigor  la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de
desindexación de la economía española, que realiza una nueva reforma en la Ley
de Arrendamientos Urbanos (LAU), en concreto introduce una notable novedad para
los arrendamientos, tanto urbanos como rústicos, con relación a la
actualización de la renta, suprimiendo la misma por imperativo legal y la
aplicación del IPC como índice de referencia para sustituirlo por el nuevo
Índice de Garantía de la Competitividad (IGC).

Actualización de la renta
con efectos a partir del 1 de abril de 2015

Así,
con efectos desde el 1 de abril de 2015, habrá que estar, en defecto de pacto
expreso entre las partes sobre mecanismo de revisión, al Índice de Garantía
de Competitividad (IGC), una alternativa al tradicional IPC que fomentará
las ganancias de competitividad en relación a la Unión Europea.

Atención. Tras la última reforma de
la LAU operada por la Ley 4/2013, se modificó el régimen de actualización de la
renta, permitiendo que las partes determinaran libremente la forma de
actualización de la renta, desvinculándolo así del IPC. Únicamente en aquéllos
supuestos en los que no se había explicitado el mecanismo de actualización de
la renta, se aplicaba de forma supletoria la actualización conforme a IPC.

Índice de Garantía de
Competitividad (IGC)

Este
nuevo índice parte del dato corregido del IPC Armonizado de la Eurozona para un
período dado, corregido mediante la aplicación de un factor de corrección, y se
encuentra limitado entre el 0% y el objetivo de inflación de la Eurozona,
determinado por el BCE (actualmente el 2%).

La
variación del nuevo índice de Garantía de Competitividad está limitada
legalmente entre el 0% y el 2%, por lo que las rentas no podrán variar fuera de
esos límites.

Elaboración de la tasa de
variación anual del Índice de Garantía de Competitividad

Para
la elaboración de la tasa de variación anual del Índice de Garantía de
Competitividad en el mes t se seguirá aplicará la siguiente fórmula:

Dónde:

·       
TV IGCt es la tasa de variación interanual del
Índice de Garantía de Competitividad en el mes t.

·       
TV IPCA UEMt es la tasa de variación interanual del
Índice de Precios al Consumo Armonizado de la Zona Euro, publicado por
Eurostat, en el mes t.

·       
TV IPCA ESPt,1999 es la tasa de variación del
Índice de Precios al Consumo Armonizado de España, publicado por Eurostat,
entre el mes t y el mismo mes de 1999.

·       
TV IPCA UEMt,1999 es la tasa de variación del
Índice de Precios al Consumo Armonizado de la Zona Euro, publicado por
Eurostat, entre el mes t y el mismo mes de 1999.

·       
α es un parámetro que toma el valor 0,25. Cada
cinco años, la Ley de Presupuestos Generales del Estado, podrá revisar el valor
de alfa, dentro del intervalo situado entre 0,2 y 0,35.

Para
realizar las revisiones periódicas se utilizará la tasa de variación del IGC,
expresada con dos decimales, en el plazo correspondiente, utilizando el último
mes con datos disponibles.

Cuando
la tasa de variación del IGC sea negativa se considerará que el valor de
revisión será cero, y cuando exceda el límite superior del objetivo a medio
plazo de inflación del Banco Central Europeo (2 por ciento), se considerará
éste como valor de referencia para las revisiones. Se tomará como valor
cuantitativo de dicho objetivo el 2 por ciento. Por Orden del Ministerio de
Economía y Competitividad se podrá modificar este valor para recoger los
cambios que pueda sufrir la definición del objetivo a medio plazo del Banco
Central Europeo.

Cuando
los periodos de revisión periódica sean distintos a un año, se tomará como tasa
de revisión máxima aquella que, siendo anualizada, se corresponda con el
referido límite.

Modificación de la LAU

Después
de esta modificación, el artículo 18.1 de la LAU queda redactado de la
siguiente manera:

«1. Durante
la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el
arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en
los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se
aplicará revisión de rentas a los contratos.

En caso de
pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores
monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la
renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual
del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando
como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que
estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato».

 También se modifica el apartado 3 de la disposición
adicional primera de la LAU, sobre las viviendas de protección oficial en
arrendamiento, que queda redactado de la siguiente manera:

«3. No se
aplicará revisión de rentas de las viviendas de protección oficial salvo pacto
explícito entre las partes. En caso de pacto expreso entre las partes sobre
algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o
metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por
referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad».

Arrendamientos rústicos

De
forma análoga se modifica la Ley 49/2003, de Arrendamientos Rústicos (LAR),
estableciendo que a falta de pacto, no procede actualización ninguna y, en caso
de establecer actualización sin detallar el índice, procede actualizarla
conforme al IGC.

El
artículo 13.2 de la LAR queda redactado ahora así:

2. Las partes
podrán establecer el sistema de revisión de renta que consideren oportuno. En
defecto de pacto expreso no se aplicará revisión de rentas. En caso de
pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores
monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se
actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del
Índice de Garantía de Competitividad».

A tener en cuenta

Los
cambios introducidos pueden resumirse como sigue:

1) Las partes pueden pactar libremente el mecanismo de
actualización, sea cual sea.

2) Si no se establece nada en el contrato sobre la
actualización de la renta, se entenderá que no procede actualización alguna.
Hasta la fecha, en defecto de pacto se actualizaba conforme al IPC (Índice de
Precios al Consumo).

3) Si se prevé la actualización de la renta, pero no se
establece el índice de referencia, aplicará supletoriamente el Índice de
Garantía de Competitividad (IGC).

4) Estas modificaciones únicamente se aplican a los
contratos firmados a partir del 1 de abril de 2015 (entrada en vigor de la Ley
2/2015).

La novedad legal afecta a todos los alquileres tanto
públicos como privados -rústicos, urbanos, de vivienda, de locales, incluso de
viviendas de protección oficial- y aunque no atañe a contratos de alquiler
anteriores a la entrada en vigor de la Ley 2/2015, sí lo hará a medida que
estos venzan y se renueven por un nuevo periodo.

Atención.  A pesar de la aparición de este nuevo IGC,
las partes tienen libertad total para escoger el mecanismo de actualización de
la renta que deseen (tipo de interés fijo, referencia a cualquier índice -IPC,
PIB, etc.-, o cualquier otro método que permita calcular el incremento de renta),
aunque si las partes acuerdan que procederá la actualización, pero no fijan los
criterios para actualizarla, aplicará como índice de referencia el nuevo IGC.

Pueden
ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o
aclaración que puedan tener al respecto.

Un
cordial saludo,

Jose María Quintanar Isasi