Todo propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal tiene derecho a usarlos como considere más adecuado, salvo que el cambio de uso esté expresamente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
Puede
ocurrir que el propietario de un local haga obras en el mismo para
transformarlo en vivienda, sin obtener el consentimiento de la comunidad de
propietarios.
ocurrir que el propietario de un local haga obras en el mismo para
transformarlo en vivienda, sin obtener el consentimiento de la comunidad de
propietarios.
En
estos casos, la comunidad de propietarios puede demandar al propietario del
local transformado en vivienda, exigiendo al demandado «a dar al inmueble el
uso y destino que tenía originariamente de local de negocio, debiendo cesar en
su uso como vivienda», y que se declare en su caso «la nulidad de la
inscripción registral del cambio de uso del inmueble», porque para modificar el
uso del inmueble (no se trata de una reforma, sino un cambio de local comercial
a vivienda) era necesaria la autorización de la Comunidad por unanimidad.
estos casos, la comunidad de propietarios puede demandar al propietario del
local transformado en vivienda, exigiendo al demandado «a dar al inmueble el
uso y destino que tenía originariamente de local de negocio, debiendo cesar en
su uso como vivienda», y que se declare en su caso «la nulidad de la
inscripción registral del cambio de uso del inmueble», porque para modificar el
uso del inmueble (no se trata de una reforma, sino un cambio de local comercial
a vivienda) era necesaria la autorización de la Comunidad por unanimidad.
Pues
bien la jurisprudencia (por ejemplo, sentencias del Tribunal Supremos de 12 de
septiembre de 2013 y de 3 de diciembre de 2014), como la Dirección General del
Registro y Notariado (por ejemplo, Resolución de la DGRN de 18 de abril de
2017), viene señalando que en el ámbito de la propiedad horizontal, resulta
posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general
atiendan al interés general de la comunidad. Ahora bien, las limitaciones o
prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de
la propiedad privada exigen, para que sean eficaces, que consten de manera
expresa. Además, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar
inscritas en el Registro de la Propiedad.
bien la jurisprudencia (por ejemplo, sentencias del Tribunal Supremos de 12 de
septiembre de 2013 y de 3 de diciembre de 2014), como la Dirección General del
Registro y Notariado (por ejemplo, Resolución de la DGRN de 18 de abril de
2017), viene señalando que en el ámbito de la propiedad horizontal, resulta
posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general
atiendan al interés general de la comunidad. Ahora bien, las limitaciones o
prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de
la propiedad privada exigen, para que sean eficaces, que consten de manera
expresa. Además, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar
inscritas en el Registro de la Propiedad.
La jurisprudencia señala que
existe una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un
inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los
propietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la
propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de
destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad
horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
existe una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un
inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los
propietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la
propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de
destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad
horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
La consecuencia de la
argumentación anterior, es que cuando en el título constitutivo de la propiedad
horizontal o en sus estatutos no se establece de manera clara una prohibición
de cambio de uso o destino de los distintos departamentos, no será
necesario acuerdo de la
comunidad de propietarios para la transformación de un local comercial en
una vivienda.
argumentación anterior, es que cuando en el título constitutivo de la propiedad
horizontal o en sus estatutos no se establece de manera clara una prohibición
de cambio de uso o destino de los distintos departamentos, no será
necesario acuerdo de la
comunidad de propietarios para la transformación de un local comercial en
una vivienda.
¿Cuándo es necesario el consentimiento unánime, aunque
no haya prohibición expresa en los Estatutos?
no haya prohibición expresa en los Estatutos?
En el caso de que la transformación por el propietario
cambiando el destino de su local comercial a vivienda se alterare un elemento
común del edificio (como, por ejemplo, modificar la fachada o abrir puertas en
zonas comunes) o si se modifican las cuotas de participación en la comunidad de
todos o algunos de los elementos privativos que la componen, supuestos en los
que, pese a la inexistencia de prohibición expresa, es necesaria la
autorización unánime de la Comunidad de Propietarios.
cambiando el destino de su local comercial a vivienda se alterare un elemento
común del edificio (como, por ejemplo, modificar la fachada o abrir puertas en
zonas comunes) o si se modifican las cuotas de participación en la comunidad de
todos o algunos de los elementos privativos que la componen, supuestos en los
que, pese a la inexistencia de prohibición expresa, es necesaria la
autorización unánime de la Comunidad de Propietarios.
En definitiva, de conformidad
con la doctrina jurisprudencial citada, el cambio de uso de local a vivienda no
necesita el consentimiento de la comunidad de propietarios si se cumplen todos
los siguientes requisitos:
con la doctrina jurisprudencial citada, el cambio de uso de local a vivienda no
necesita el consentimiento de la comunidad de propietarios si se cumplen todos
los siguientes requisitos:
·
Que no conste una limitación o prohibición
expresa de la alteración del uso en el título constitutivo.
Que no conste una limitación o prohibición
expresa de la alteración del uso en el título constitutivo.
·
Que no se alteren elementos comunes.
Que no se alteren elementos comunes.
·
Que no se modifiquen las cuotas de participación
Que no se modifiquen las cuotas de participación
Por último, señalar que desde
el punto de vista administrativo y urbanístico, debemos
tener en cuenta que las Comunidades Autónomas, a quienes compete la legislación
sobre urbanismo y vivienda, y los Ayuntamientos, a través del planeamiento
urbanístico, pueden establecer limitaciones, condiciones o prohibiciones
respecto de estos cambios de destino, así como definir los diferentes
usos y aprovechamientos urbanísticos de que es susceptible cada área
urbana. Por ello, habrá que estar a lo que disponga la normativa urbanística
aplicable, que implicará en la mayor parte de los casos la necesidad
de obtener una licencia municipal de cambio de uso para
transformar un local en vivienda.
el punto de vista administrativo y urbanístico, debemos
tener en cuenta que las Comunidades Autónomas, a quienes compete la legislación
sobre urbanismo y vivienda, y los Ayuntamientos, a través del planeamiento
urbanístico, pueden establecer limitaciones, condiciones o prohibiciones
respecto de estos cambios de destino, así como definir los diferentes
usos y aprovechamientos urbanísticos de que es susceptible cada área
urbana. Por ello, habrá que estar a lo que disponga la normativa urbanística
aplicable, que implicará en la mayor parte de los casos la necesidad
de obtener una licencia municipal de cambio de uso para
transformar un local en vivienda.
Pueden ponerse en contacto con
este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al
respecto.
este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al
respecto.
Un cordial saludo,
José María Quintanar Isasi