Muchas sociedades inmobiliarias se plantean externalizar la gestión para ganar eficiencia, sin tener claro si ello afecta a su calificación fiscal. El uso de personal propio, la subcontratación y el control efectivo del negocio son elementos que la Administración observa con lupa.
Como ya sabrá, uno de los debates más recurrentes en el ámbito fiscal inmobiliario es si una sociedad dedicada al arrendamiento de inmuebles desarrolla realmente una actividad económica o si, por el contrario, se limita a gestionar un patrimonio de forma pasiva.
La respuesta no es menor. De ella dependen cuestiones tan relevantes como el tipo de tributación, la aplicación de determinados incentivos fiscales o la propia calificación de la entidad como patrimonial.
- Atención. No todos los alquileres se consideran actividad económica, aunque generen ingresos de forma recurrente.
La Ley del Impuesto sobre Sociedades define la actividad económica como la ordenación por cuenta propia de medios de producción y recursos humanos con la finalidad de intervenir en el mercado.
En el caso específico del arrendamiento de inmuebles, el legislador introdujo un criterio aparentemente sencillo: la utilización de, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa dedicada a esa gestión.
Este requisito busca separar las sociedades que gestionan su patrimonio de forma organizada y profesional de aquellas que se limitan a mantener inmuebles en alquiler sin estructura real.
Personal a jornada completa
Tradicionalmente, disponer de una persona contratada a jornada completa y dedicada a la gestión de los arrendamientos ha sido la clave para defender la existencia de actividad económica.
No se trata solo de tener un contrato laboral, sino de que esa persona realice funciones reales de gestión, como la relación con inquilinos, la supervisión de contratos, incidencias, cobros o coordinación de servicios.
- Atención. Un contrato sin funciones reales puede no superar una comprobación.
¿Y si la gestión se externaliza?
Aquí surge la duda práctica más habitual. Muchas sociedades con carteras inmobiliarias amplias optan por subcontratar la gestión a empresas especializadas, con personal cualificado, estructura propia y experiencia en el mercado.
Desde un punto de vista empresarial, la decisión tiene todo el sentido: mejora la eficiencia, profesionaliza la gestión y permite adaptarse a carteras complejas sin sobredimensionar la plantilla propia.
La cuestión es si esta externalización rompe el requisito de actividad económica.
La DGT, en su consulta vinculante (V1963-25, de 16 de octubre de 2025), analiza precisamente este escenario: una sociedad con un volumen relevante de inmuebles que, contando inicialmente con personal propio, plantea subcontratar la gestión a una empresa especializada.
El criterio que se desprende no es rígido ni automático. Se admite que, en determinados casos, la subcontratación puede suplir el requisito formal, siempre que la realidad económica demuestre que existe una gestión profesional, organizada y orientada al mercado.
No obstante, se insiste en que se trata de una cuestión de hecho, que deberá valorarse caso por caso en un eventual procedimiento de comprobación
La importancia del control y la dirección
Un elemento clave en estos supuestos es el grado de control que mantiene la sociedad sobre la gestión externalizada. No basta con contratar a un tercero y desentenderse.
Para sostener que existe actividad económica, la sociedad debe poder acreditar que:
- Decide sobre la estrategia de arrendamiento.
- Supervisa la actuación del gestor externo.
- Mantiene la capacidad de dirección y organización del patrimonio.
Dimensión y complejidad del patrimonio
Otro factor relevante es el volumen y la complejidad de los inmuebles arrendados. No es lo mismo gestionar uno o dos inmuebles que una cartera amplia con viviendas, garajes, trasteros y locales.
Cuanto mayor es la dimensión del patrimonio, más razonable resulta justificar una estructura profesional, incluso mediante subcontratación especializada.
- Atención. La escala del negocio puede jugar a favor o en contra según cómo se documente.
En el arrendamiento de inmuebles, la actividad económica no se define solo por tener o no empleados propios, sino por la forma real en la que se organiza y dirige la gestión del patrimonio. La subcontratación a empresas especializadas puede ser compatible con la consideración de actividad económica, siempre que exista control, dirección y una gestión profesional coherente con el volumen de inmuebles.
Como en muchos ámbitos fiscales, la clave está en anticipar el análisis, documentar bien las decisiones y evitar soluciones aparentemente simples que, en una comprobación, pueden volverse en contra.
Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.
José María Quintanar Isasi
