El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha cambiado el criterio que tenía hasta ahora Hacienda, y en una reciente Resolución ha establecido que el arrendamiento de una vivienda a una sociedad estará exento de IVA con solo especificar en el contrato de arrendamiento la persona usuaria última del inmueble y se prohíba la posibilidad de cederla o subarrendarla.
En
ocasiones, es una sociedad la que alquila una vivienda, para que residan allí
directivos o empleados suyos. Pero en estos casos posiblemente le surja la duda
de si debe emitir factura con o sin IVA, es decir, si tales arrendamientos
están o no exentos del IVA.
ocasiones, es una sociedad la que alquila una vivienda, para que residan allí
directivos o empleados suyos. Pero en estos casos posiblemente le surja la duda
de si debe emitir factura con o sin IVA, es decir, si tales arrendamientos
están o no exentos del IVA.
Recordemos
que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 20.Uno.23ª de la Ley del IVA, los arrendamientos de
edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas están
exentos del IVA.
que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 20.Uno.23ª de la Ley del IVA, los arrendamientos de
edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas están
exentos del IVA.
El arrendamiento de vivienda a sociedad ¿está exento de IVA?
Como
hemos señalado, en general el arrendamiento de edificios destinados a vivienda
está exento de IVA. No obstante, hasta la fecha el criterio que seguía Hacienda
en este caso era otro, y exigía que se repercutiese IVA si quien alquilaba la
vivienda era una empresa (aun en el caso de que esa empresa cediese la vivienda
a uno de sus empleados).
hemos señalado, en general el arrendamiento de edificios destinados a vivienda
está exento de IVA. No obstante, hasta la fecha el criterio que seguía Hacienda
en este caso era otro, y exigía que se repercutiese IVA si quien alquilaba la
vivienda era una empresa (aun en el caso de que esa empresa cediese la vivienda
a uno de sus empleados).
Considera
Hacienda que cuando una sociedad
arrienda una vivienda, y posteriormente la destina a alojamiento de sus
empleados, estaría realizando un subarriendo
del inmueble, por lo que la operación no estaría exenta de IVA. Hay que
recordar que el citado artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA dispone que la
exención no se extenderá a los arrendamientos
de edificios o parte de los mismos para ser subarrendados.
Hacienda que cuando una sociedad
arrienda una vivienda, y posteriormente la destina a alojamiento de sus
empleados, estaría realizando un subarriendo
del inmueble, por lo que la operación no estaría exenta de IVA. Hay que
recordar que el citado artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA dispone que la
exención no se extenderá a los arrendamientos
de edificios o parte de los mismos para ser subarrendados.
Por
tanto, Hacienda consideraba que el alquiler estaba exento de IVA sólo si era el
propio arrendatario quien lo destinaba a su propia vivienda (lo que no sucedía
cuando quien alquilaba era una sociedad).
tanto, Hacienda consideraba que el alquiler estaba exento de IVA sólo si era el
propio arrendatario quien lo destinaba a su propia vivienda (lo que no sucedía
cuando quien alquilaba era una sociedad).
Cambio de criterio del TEAC
El
Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha cambiado este criterio, y
en una reciente Resolución de 15-12-2016
resuelve la cuestión consiste en determinar si procede o no la aplicación de la
exención regulada en el art. 20.Uno.23º de la ley del IVA a los arrendamientos
de viviendas en los que el arrendatario es una persona jurídica o sociedad que
va a destinar las mismas al alojamiento de sus trabajadores, con la
particularidad de que de manera concreta y específica, en el propio contrato de
arrendamiento, figura ya la persona o personas usuarias últimas del inmueble,
de manera que se impide el subarrendamiento o cesión posterior a personas
ajenas a aquellas designadas en dicho contrato de arrendamiento.
Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha cambiado este criterio, y
en una reciente Resolución de 15-12-2016
resuelve la cuestión consiste en determinar si procede o no la aplicación de la
exención regulada en el art. 20.Uno.23º de la ley del IVA a los arrendamientos
de viviendas en los que el arrendatario es una persona jurídica o sociedad que
va a destinar las mismas al alojamiento de sus trabajadores, con la
particularidad de que de manera concreta y específica, en el propio contrato de
arrendamiento, figura ya la persona o personas usuarias últimas del inmueble,
de manera que se impide el subarrendamiento o cesión posterior a personas
ajenas a aquellas designadas en dicho contrato de arrendamiento.
Pues
bien, el TEAC establece que dicho
subarriendo sólo impedirá la exención del IVA, en el caso de que sea posterior
al contrato de arrendamiento suscrito por la sociedad. Por el contrario, si en
el propio contrato de arrendamiento la entidad arrendataria establece quiénes
serán las personas que ocuparan el inmueble para destinarlo a su vivienda, el arrendamiento sí estará exento de IVA.
bien, el TEAC establece que dicho
subarriendo sólo impedirá la exención del IVA, en el caso de que sea posterior
al contrato de arrendamiento suscrito por la sociedad. Por el contrario, si en
el propio contrato de arrendamiento la entidad arrendataria establece quiénes
serán las personas que ocuparan el inmueble para destinarlo a su vivienda, el arrendamiento sí estará exento de IVA.
Revisión de contratos de
arrendamiento
arrendamiento
Por
tanto, para poder aplicar la exención del IVA en el contrato se debe reflejar
expresamente la persona que utilizará el inmueble como su vivienda habitual. El
objetivo es impedir la cesión a distintas personas de manera discontinua o por
periodos inferiores al fijado en el contrato de arrendamiento.
tanto, para poder aplicar la exención del IVA en el contrato se debe reflejar
expresamente la persona que utilizará el inmueble como su vivienda habitual. El
objetivo es impedir la cesión a distintas personas de manera discontinua o por
periodos inferiores al fijado en el contrato de arrendamiento.
Atención. Precisa el TEAC que
deberán figurar en el contrato de arrendamiento que suscribe la entidad
los nombres de los ocupantes de la vivienda, no pudiendo relegarse
su designación para un momento posterior. Si fuera así, se estaría
subarrendando la vivienda y por tanto se perdería la exención en IVA.
deberán figurar en el contrato de arrendamiento que suscribe la entidad
los nombres de los ocupantes de la vivienda, no pudiendo relegarse
su designación para un momento posterior. Si fuera así, se estaría
subarrendando la vivienda y por tanto se perdería la exención en IVA.
Por
tanto, a la hora de llevar a cabo este tipo de arrendamientos es fundamental redactar un buen contrato de arrendamiento donde
se haga constar las personas o usuarios que serán del inmueble, el plazo
durante el cual lo utilizarán y la exclusividad para el uso como vivienda
(impidiendo la utilización por ninguna otra persona física y el desarrollo de
actividades profesionales o empresariales-), para que de esta forma la
Administración considere que el
alquiler de la vivienda está exento del IVA.
tanto, a la hora de llevar a cabo este tipo de arrendamientos es fundamental redactar un buen contrato de arrendamiento donde
se haga constar las personas o usuarios que serán del inmueble, el plazo
durante el cual lo utilizarán y la exclusividad para el uso como vivienda
(impidiendo la utilización por ninguna otra persona física y el desarrollo de
actividades profesionales o empresariales-), para que de esta forma la
Administración considere que el
alquiler de la vivienda está exento del IVA.
Atención. Tanto los arrendadores
como arrendatarios, deberían revisar la situación de los arrendamientos de
vivienda para empleados, suscritos o por suscribir.
como arrendatarios, deberían revisar la situación de los arrendamientos de
vivienda para empleados, suscritos o por suscribir.
Pueden
ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o
aclaración que puedan tener al respecto.
ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o
aclaración que puedan tener al respecto.
Un
cordial saludo,
cordial saludo,
José María Quintanar Isasi