¿Exenta o con IVA? La clave al comprar un inmueble ya utilizado

Puede ocurrir que su empresa compre a otra un inmueble registralmente vivienda, pero catastralmente oficina y con uso real de oficina, para destinarlo a una actividad sujeta y no exenta de IVA.

¿Hay exención por segunda entrega?

Sí, en principio (art. 20.Uno.22º LIVA): las segundas y ulteriores entregas de edificaciones están exentas. Aquí hablamos de un inmueble ya usado por su propietario/arrendatario; no es primera entrega del promotor.

¿Se puede renunciar a la exención?

Sí (art. 20.Dos LIVA), si el comprador es sujeto pasivo y tiene derecho a deducir el IVA (total o parcial) por el destino del inmueble. La renuncia debe comunicarse fehacientemente y el comprador debe declarar por escrito su condición de sujeto pasivo con derecho a deducir (art. 8 RIVA).

Efecto de la renuncia: inversión del sujeto pasivo

Si hay renuncia, se activa la inversión del sujeto pasivo en inmuebles (art. 84.Uno.2º.e), segundo guion):

• El vendedor no repercute IVA.
• El comprador se autorepercute el IVA en su modelo 303 (soporta y, si tiene derecho, deduce en el mismo periodo). Suele ser neutral en caja para quien deduce al 100%.
  
  

¿Importa que el Registro diga «vivienda» y el Catastro/uso digan «oficina»?

Para la exención del 20.Uno.22º LIVA, lo decisivo es primera vs. segunda entrega; la calificación registral o el uso afectan a otros aspectos (tipos, TPO/AJD, licencias, compatibilidad urbanística), pero no anulan por sí solos la exención de segunda entrega.
Si renuncias y el destino es una actividad sujeta y no exenta, aplicarás tipo general 21% bajo inversión (salvo supuestos muy específicos que no encajan aquí).

Entre empresarios, la transmisión de un inmueble está sujeta a IVA (arts. 4 y 5 LIVA). La pregunta no es «si tributa por IVA», sino cómo: exenta por segunda o ulterior entrega o sujeta y no exenta si se renuncia a esa exención.

Ejemplo

• Precio pactado del inmueble: 600.000 €.
• Vendedor: sociedad inmobiliaria. Comprador: sociedad que destinará el inmueble a consultoría (actividad sujeta y no exenta de IVA).
• Es segunda entrega (inmueble ya usado).
• El comprador tiene derecho a deducción 100%.
  
  

Escenario A – No renunciar a la exención

• IVA: exento por 20.Uno.22º → no se repercute IVA.
• TPO: la operación va a TPO (tipo según CA; p. ej., 6-10%). Si tomamos 7% orientativo: 42.000 € de impuesto no deducible.
• AJD: puede devengarse por la escritura con cuantía (tipo autonómico).
• Caja del comprador: desembolsa 600.000 + TPO (+ AJD). El TPO no se recupera.
  
  

Escenario B – Renunciar a la exención e inversión del sujeto pasivo

• Renuncia formal del vendedor + declaración del comprador (art. 8 RIVA).
• IVA: inversión del sujeto pasivo → el vendedor no repercute IVA; el comprador autorepercute 21% (126.000 €) y lo deduce íntegramente en el mismo 303.
• TPO: no procede por quedar sujeta y no exenta a IVA.
• AJD: puede devengarse por la escritura (según CA).
• Caja del comprador: paga 600.000 € (más AJD, si aplica). Sin TPO y sin coste de IVA por neutralidad.
  
  

Si el comprador deduce al 100%, renunciar y aplicar inversión suele ser financieramente más eficiente (ahorra TPO y evita coste fiscal no recuperable).

Si el comprador no deduce o deduce parcialmente, hay que simular: a veces conviene mantener la exención (y asumir TPO) para no «comerse» un IVA no deducible.

Checklist para decidir

• ¿Es segunda entrega? Sí → exención disponible.
• ¿El comprador deduce? Sí, total/parcial → se puede renunciar.
• ¿Se ha formalizado la renuncia y la declaración del comprador? Todo por escrito y previo o simultáneo a la entrega.
• ¿Se ha valorado el impacto de TPO vs. IVA con inversión y el AJD? Simulación antes de firmar.
• ¿Uso y licencias compatibles con la actividad prevista? Evita sorpresas extra-fiscales.
  
  

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

Un cordial saludo,

José María Quintanar Isasi