Los vicios ocultos en la compraventa entre particulares ¿Cómo reclamar?

Comprar un coche o una vivienda es siempre una
gran inversión. Por ello tenemos que tener en cuenta los llamados vicios
ocultos que no se contemplan a simple vista. Muchas personas son
víctimas de casos de vicio oculto tras adquirir un vehículo o una
vivienda y no saben bien qué hacer o si se puede reclamar.

En cualquier contrato de compraventa la confianza juega un papel
fundamental. Y, sobre todo, en el comprador que presume que el bien que
adquiere está en perfecto estado de uso. Si es así, ningún problema,
pero… ¿qué sucede si una vez perfeccionada la venta se detecta que lo
que se ha comprado tiene defectos que no se ven a simple vista? ¿Tiene
defensa el comprador frente a esta situación?

Para tratar de dar respuesta a este interrogante, nuestro
Ordenamiento jurídico contempla la figura del «vicio oculto» y de la
correspondiente responsabilidad del vendedor cuando aquel se produce.

¿Qué es un vicio oculto?

Un vicio oculto en la compraventa es un defecto grave que no estaba a
la vista y no era posible conocerlo por el comprador en el momento de
la compra y que una vez conocido disminuye tanto la utilidad de la cosa
vendida o la hace impropia para su uso, que el comprador no la habría
comprado o habría pagado menos por ella (así se define «vicio oculto» en
el artículo 1484 del Código Civil).

En esta circular nos referimos a la compraventa entre particulares, a
la que es de aplicación el Código Civil y por tanto el «saneamiento por
vicios ocultos». Si actuáramos como consumidores, se aplicaría lo
dispuesto en la normativa de protección a los consumidores y usuarios.

Por tanto, el vicio oculto es, en principio, un defecto (o daño) en
la cosa o bien que se vende y que no pueden detectarse en el momento de
la compraventa. Pero para que dicho defecto tenga consecuencias
jurídicas, -es decir, para que dé derecho al comprador a reclamar por
ello-, no basta con que exista, sino que ha de cumplir con una serie de
requisitos:

A.- Que el defecto (o daño) sea previo a la compraventa. La carga de
la prueba de cuándo se produjo le corresponde al vendedor y si éste
puede demostrar que el daño no existía antes de la compraventa, podrá
oponerlo frente a la reclamación del comprador.

B.- Que el defecto (o daño) sea grave y que influya decisivamente en
la decisión de compra. Es necesario que, de haberlo conocido, el
comprador no hubiera cerrado el negocio, o hubiese contratado con otras
condiciones (normalmente, con una rebaja en el precio a pagar).

Ahora bien, el defecto ha de ser de una entidad importante, pero no
debe inutilizar la cosa o bien para el uso previsto, ya que en eses
caso, el comprador no deberá reclamar por vicios ocultos, sino que habrá
de optar por otro tipo de acciones.

C.- Que el defecto (o daño) esté oculto. En caso de que el defecto
sea fácilmente detectable el comprador no tendrá derecho a reclamar. Al
menos, no como vicio oculto.

En este sentido, tiene mucha importancia la capacidad del comprador
de haber podido detectar el defecto antes de la venta. Así, los
tribunales han considerado que la experiencia o los conocimientos
profesionales del comprador pueden invalidar su reclamación por vicios
ocultos, al entender que podía haberlos detectado sin especial
dificultad en el momento de la compraventa (p.ej., un fallo en el
funcionamiento del motor de un coche que puede suponer un vicio oculto
para un comprador sin conocimientos de automóviles, puede no serlo si el
comprador del vehículo es un mecánico).

¿Cómo se puede reclamar?

La norma que trata sobre esta problemática es el Código Civil, pero
sin aplicar un régimen de protección específico y recogiendo tres
posibles tipos de acción para el comprador, cada una de ellas con
presupuestos y consecuencias distintas:

A.- DEVOLUCIÓN:

Acción redhibitoria. Se regula en el artículo 1.486 del Código Civil,
y permite al comprador desistir del contrato, entregando el bien o la
cosa adquirida y pudiendo recuperar los gastos correspondientes a la
operación. Y, además, en el caso de que pudiere demostrar que el
vendedor conocía los vicios ocultos antes de la entrega, el comprador
podrá exigirle una indemnización por los daños y perjuicios causados (si
los hay).

B.- REBAJA EN EL PRECIO:

Acción «quanti minoris». También se regula en el artículo 1.486 del
Código Civil y, en esencia, lo que pretende es una minoración el precio
del bien. Para ello deberán valorarse los daños por medio de peritos y
el valor resultante del peritaje se restará al precio de la operación.

C.- ADECUACIÓN:

Saneamiento. Se regula en el artículo 1.484 del Código Civil, y
permite al comprador exigir al vendedor la adecuación de la cosa para el
fin al que se la destina.

Llegados a este punto hay que hacer dos advertencias importantes:

·              Este régimen se aplica a las operaciones entre
particulares y no a las que se producen entre consumidores y
profesionales, que disponen de su régimen legal propio.

·              La acción de reclamación de vicios ocultos tiene un
plazo muy breve de prescripción, concretamente de 6 meses desde la
entrega del bien.

En el caso que transcurra el plazo de 6 meses y no se haya podido
acudir a los Tribunales, quedará la opción de reclamar judicialmente,
por motivos generales relacionados con el contrato de compraventa (y no
por vicios o defectos ocultos). Por ejemplo, podemos utilizar la acción
de resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones de una
de las partes (art. 1124 del Código Civil) o la acción de nulidad por
haber prestado la parte compradora su consentimiento en el contrato por
error o dolo (utilizar engaño para  que uno de los contratantes celebre
el contrato, que sin ese engaño, no habría hecho).

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento de lo
pactado o rescindir el contrato, con el resarcimiento de los daños y
perjuicios causados en ambos casos.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

Un cordial saludo,

José María Quintanar Isasi