Obligación de información personalizada en la comercialización de préstamos hipotecarios

Con la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo,
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, así como su
desarrollo Reglamentario (Real Decreto 309/2019 por el que se desarrolla
parcialmente la Ley 5/2019 y la Orden ECE/482/2019 por la que se
modifican la Orden EHA/1718/2010, de regulación y control de la
publicidad de los servicios y productos bancarios, y la Orden
EHA/2899/2011 de transparencia y protección del cliente de servicios
bancario) se introduce una regulación más detallada de la fase
precontractual de los contratos de crédito/préstamo hipotecario con el
objetivo de poner a disposición del prestatario toda la información
necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y
jurídica que va a contratar y que, por lo tanto, se pueda considerar
cumplido el principio de transparencia en su vertiente material.

Así desde el 16 de junio  de 2019 (entrada en vigor de la nueva
normativa)  el prestamista ha de ofrecer al prestatario la información
personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el
mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión
fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo
sin demora injustificada. La información personalizada se facilitará
mediante la denominada Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).

Los prestamistas deberán evaluar en profundidad la solvencia del
potencial prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de
préstamo, de modo, que solo pondrá el préstamo a disposición del
prestatario si el resultado de la evaluación de la solvencia indica que
es probable que las obligaciones derivadas del contrato de préstamo se
cumplan según lo establecido en dicho contrato. Además, tendrán que
reevaluar la solvencia del prestatario mediante información actualizada
antes de cualquier aumento significativo del importe total tras la
celebración del contrato de préstamo, a menos que dicho préstamo
adicional estuviera considerado e incluido en la evaluación de solvencia
inicial.

Para cumplir con las normas de transparencia en la comercialización
de los créditos hipotecarios, el prestamista deberá entregar al
prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto
al momento de la firma del contrato, la siguiente documentación:

a) La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la
consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo
pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de
diez días.

b) Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se
informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las
cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una
referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia utilizados
para fijar el tipo de interés aplicable, a la existencia de límites
mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la
variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel
esté referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento
anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos
derivados de ello, a la distribución de los gastos asociados a la
concesión del préstamo y que se trata de un préstamo en moneda
extranjera.

c) En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de
un documento separado con las cuotas periódicas a satisfacer por el
prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de
interés.

d) Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá
ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras
anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos
asociados a la firma del contrato.

e) Un desglose con la información clara y veraz de los gastos que
corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario.

f) En caso de que se requiera al prestatario la suscripción de una
póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del
contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños
respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros
previstos en la normativa del mercado hipotecario, se deberá entregar al
prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro que
exige.

g) Cuando esté previsto que el préstamo se formalice en escritura
pública, la advertencia al prestatario de la obligación de recibir
asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el
prestatario para la autorización de la escritura pública del contrato de
préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la información
contenida en la documentación que se entrega conforme a este apartado.

Toda esta documentación junto a la manifestación firmada por el
prestatario, en la que declare que ha recibido la documentación y que le
ha sido explicado su contenido, deberá remitirse también al notario
elegido por el prestatario. El notario verificará la documentación
acreditativa del cumplimiento de los requisitos dejando constancia de
ello en un acta notarial previa a la formalización del préstamo
hipotecario. El acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial
al prestatario no generará coste arancelario alguno.

Reciban un cordial saludo,

José María Quintanar Isasi