Publicadas las normas que desarrollan la nueva Ley Hipotecaria

Con entrada en vigor ambos para el 16 de junio de 2019
(salvo excepciones), coincidiendo así con la fecha en la que será
aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, el BOE del 29 de abril ha
publicado el Real Decreto 309/2019 por el que se desarrolla parcialmente
la Ley 5/2019 y la Orden ECE/482/2019 por la que se modifican la Orden
EHA/1718/2010, de regulación y control de la publicidad de los servicios
y productos bancarios, y la Orden EHA/2899/2011 de transparencia y
protección del cliente de servicios bancarios.

En concreto, el  RD 309/2019 establece los
requisitos exigibles para la prestación de servicios de asesoramiento y
para el registro de los prestamistas inmobiliarios; las obligaciones de
información del prestamista inmobiliario al prestatario y la utilización
de medios telemáticos en la remisión de documentación por el
prestamista, el intermediario de crédito inmobiliario o representante
designado al notario. Asimismo, determina las características exigibles
al seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario de los
intermediarios de crédito, y sus condiciones.

Atención. El RD entrará en vigor el 16 de junio de
2019, a excepción de lo previsto en la disposición transitoria segunda,
el apartado segundo de la disposición derogatoria única y la disposición
final segunda, que entrarán en vigor el día siguiente al de su
publicación en el BOE.

Por su parte la Orden ECE/482/2019 establece los
criterios para la determinación del ejemplo representativo en relación
con la información básica que debe figurar en la publicidad de los
préstamos inmobiliarios, los requisitos mínimos de conocimientos y
competencia exigibles al personal al servicio del prestamista,
intermediario de crédito o representante designado y los plazos y
términos en que debe facilitarse información al prestatario en el caso
de que se trate de un préstamo concedido en moneda extranjera.

Atención. Esta orden entrará en vigor el día 16 de
junio de 2019, subsistiendo hasta esta fecha la obligación de facilitar
la ficha de información personalizada (FIPER), a excepción de la Ficha
de advertencias estandarizadas y Conocimientos y competencia aplicables
al personal al servicio del prestamista de crédito inmobiliario,
intermediario de crédito inmobiliario o representante designado, que
entrarán en vigor a los 3 meses de su publicación en el BOE.

A continuación, le exponemos de manera resumida los puntos claves de
esta normativa de desarrollo de la Ley 5/2019 reguladora de los
contratos de crédito inmobiliario.

Servicios de asesoramiento

El prestamista, intermediario de crédito inmobiliario o representante
designado que preste servicios de asesoramiento independiente deberá
cumplir, además de los requisitos generales, los siguientes requisitos:

a) Tener en cuenta un número suficientemente grande de contratos de
préstamo disponibles en el mercado, y presentarle al potencial
prestatario al menos 3 ofertas vinculantes de entidades prestamistas,
sobre cuyas condiciones jurídicas y económicas le asesorará.

b) No percibir remuneración alguna por esos servicios de
asesoramiento de uno o varios prestamistas o de cualquier tercero
interesado en la operación.

Únicamente cuando se cumplan los requisitos establecidos
anteriormente podrá emplearse en la publicidad, en la información
precontractual o en el contrato de asesoramiento el adjetivo
«independiente» tras las expresiones «asesor», «asesoría»,
«asesoramiento» o términos que resulten en la práctica análogos.

Requisitos para la inscripción en el registro de los prestamistas de crédito inmobiliario

La inscripción de los prestamistas de crédito inmobiliario en el
registro requerirá la previa verificación, por parte de la autoridad
competente, del cumplimiento de los siguientes requisitos:

a) Que cuenten con los procedimientos escritos, así como con la
capacidad técnica y operativa, para el adecuado cumplimiento de los
requisitos de evaluación de la solvencia del prestatario y potencial
prestatario a que se refiere el artículo 11, y de información al
prestatario referidos en las letras a), b) d) y f) del artículo 35.1 de
la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

b) Que dispongan de medios internos adecuados para la resolución de
las quejas y reclamaciones que presenten los potenciales prestatarios o
garantes que estén relacionadas con sus intereses y derechos legalmente
reconocidos, y que deriven de presuntos incumplimientos de la Ley
5/2019, de 15 de marzo, de sus normas de desarrollo, de los estándares o
de las buenas prácticas y usos financieros que resulten aplicables.

c) Que hayan designado un representante ante el Servicio Ejecutivo de
la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones
Monetarias conforme a lo previsto en el artículo 35.1 del Reglamento de
prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del
terrorismo, aprobado por el Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo.

d) Que dispongan de un plan de formación en los conocimientos y
competencias a que se refiere el artículo 16 de la Ley 5/2019, de 15 de
marzo.

Además, la autoridad competente verificará, respecto de las personas
físicas establecidas como prestamistas de crédito inmobiliario o de los
administradores de un prestamista de crédito inmobiliario con forma de
persona jurídica, que:

a) Dispongan del nivel de conocimientos y competencia a que se refiere el artículo 16 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

b) Posean reconocida honorabilidad comercial y profesional, de
conformidad con lo previsto en el artículo 30 del Real Decreto 84/2015,
de 13 de febrero, por el que se desarrolla la Ley 10/2014, de 26 de
junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

c) Carezcan de antecedentes penales por haber cometido delitos
graves, ya sea contra la propiedad, el patrimonio y el orden
socioeconómico, de falsedad o cualquier otro cometido con ocasión del
ejercicio de actividades financieras.

d) No hayan sido declarados con anterioridad en concurso de
acreedores calificado como culpable, salvo que hayan sido rehabilitados.

Información que debe facilitarse al prestatario durante la vigencia del préstamo

La información que, por estar prevista en el contrato de préstamo o
en disposición normativa, deba ser facilitada al prestatario tras la
firma del contrato para permitir su seguimiento, deberá cumplir las
siguientes características:

a) Reflejar de manera clara y fiel los términos en que se desarrolla el contrato de préstamo.

b) No destacar ningún beneficio potencial del contrato de préstamo ni ocultar expresamente los riesgos inherentes al mismo.

c) Resultar oportuna y coherente con el contenido y los términos
esenciales del contrato de préstamo sobre el que se traslada la
información.

d) No omitir ni desnaturalizar ninguna información relevante.

Información periódica: los prestamistas de crédito
inmobiliario facilitarán a los prestatarios en cada liquidación de
intereses o comisiones que practiquen por sus servicios, un documento de
liquidación en el que se expresarán con claridad y exactitud:

a) El tipo de interés nominal aplicado en el periodo ya devengado y,
en su caso, el que se vaya a aplicar en el periodo que se inicia.

b) Las comisiones aplicadas en el período al que se refiere el
documento de liquidación, con indicación concreta de su concepto, base y
período de devengo.

c) Cualquier otro gasto incluido en la liquidación.

d) Cuantos antecedentes sean precisos para que el prestatario pueda
comprobar la liquidación efectuada y calcular los costes asociados.

Atención. Los prestamistas de crédito inmobiliario
remitirán a los prestatarios, durante el mes de enero de cada año, una
comunicación en la que, de manera completa y detallada, se recoja la
información sobre comisiones y gastos devengados, y tipos de interés
efectivamente aplicados y cobrados a los préstamos inmobiliarios durante
el año anterior.

Información sobre modificaciones del tipo de interés aplicable: En
los casos en que pueda modificarse el tipo de interés aplicable al
préstamo el prestamista informará al prestatario de dicha modificación
con una antelación mínima de 15 días naturales antes de que esta se
aplique. Dicha información incluirá: a) La variación del coste total del
préstamo que implica dicha modificación; b) El importe de cada uno de
los pagos que deban efectuarse tras la aplicación del nuevo tipo de
interés; c) Los detalles correspondientes al número o la frecuencia de
los pagos, si éste se modifica por haberse acordado contractualmente.

Información en caso de herencia: Los prestamistas
inmobiliarios deberán facilitar la información que permita a los
sucesores de un prestatario, fiador o garante, una vez acreditada tal
condición por cualquier medio admisible en Derecho, conocer el estado
del préstamo inmobiliario frente a aquél al tiempo del fallecimiento del
causante.

En ningún caso podrá exigirse la acreditación de la aceptación de la
herencia a los efectos del suministro de la información a la que se
refiere el párrafo anterior.

Requisitos de forma e información resaltada de las comunicaciones durante la vigencia del préstamo: toda
comunicación enviada por el prestamista durante la vigencia del
contrato de préstamo se realizará en papel, formato electrónico o en
otro soporte duradero, y estará redactada en términos fácilmente
accesibles y comprensibles, especialmente para las personas con
discapacidad, de manera claramente legible, siguiendo las reglas
marcadas por el principio de diseño universal, en castellano o en
cualquiera de las demás lenguas cooficiales de las respectivas
comunidades autónomas en las que se preste el servicio, o en cualquier
otra lengua acordada entre las partes.

Con la finalidad de mejorar la comprensión por los prestatarios,
fiadores o garantes de los elementos esenciales de la información
recibida, la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa
mediante orden o, con su habilitación expresa, el Banco de España podrá:

a) Establecer modelos normalizados, con un formato específico,
electrónico o no, y con el tipo de letra o contenido especialmente
resaltados.

b) Determinar cuáles pueden presentarse o enviarse de forma agrupada.

Medios telemáticos para la remisión de documentación por el prestamista al notario

El RD 309/2019 también regula los medios telemáticos seguros
empleados para la remisión al notario de la documentación relativa a la
información general, precontractual y personalizada que quedarán sujetos
a los siguientes principios:

a) Deberán en todo momento asegurar la conexión con la totalidad de los notarios, en garantía del derecho a la libre elección.

b) Deberán permitir al prestatario mediante la exhibición del
documento de identidad expedido a tal fin por autoridad competente,
elegir en cualquier momento al notario que proceda a autorizar el acta,
que será el mismo que, en su caso, proceda a autorizar la escritura de
préstamo con garantía real inmobiliaria.

c) Deberán posibilitar el acceso permanente y la descarga o extracción de la documentación necesaria por dicho notario.

d) Deberán permitir al notario comprobar fehacientemente la fecha en
que se incorporaron a la aplicación los documentos firmados por el
prestatario.

Las plataformas que deberán emplear el prestamista, intermediario de
crédito o representante designado y los notarios deberán disponer de
mecanismos de autenticación que garanticen:

a) La exclusividad de su uso;

b) La identidad del usuario;

c) La integridad, autenticidad y no repudio de los mensajes mediante
su firma con certificados electrónicos cualificados que incorporen
además una marca de tiempo que pueda acreditar indubitadamente la fecha
de cada comunicación, en particular de la remisión de cada uno de los
documentos firmados por el prestatario;

d) La trazabilidad de las comunicaciones y documentos intercambiados entre prestamista y notario;

e) El uso de medidas de seguridad proporcionales y suficientes que
aseguren la privacidad de los datos personales de los prestatarios
mediante un canal de comunicación cifrado con prevención y detección de
intrusos, monitorización de eventos y cifrado de copias de seguridad, y

f) La disposición de sistemas de auditoría avanzados sobre las
acciones de acceso, modificación y eliminación de toda información
relacionada con el servicio.

Corresponderá a la Dirección General de los Registros y del Notariado
(DGRN) la inspección de las plataformas empleadas por el prestamista,
intermediario de crédito o representante designado y los notarios, en
particular a los efectos del cumplimiento por las mismas de los
requisitos establecidos en este real decreto y demás disposiciones
aplicables.

Seguro de responsabilidad civil o aval bancario de los intermediarios de crédito

El importe mínimo del seguro de responsabilidad civil profesional o
aval bancario de que deben disponer los intermediarios de crédito
inmobiliario conforme a lo previsto en el artículo 36.1 de la Ley
5/2019, de 15 de marzo, será el establecido en el Reglamento Delegado
(UE) No 1125/2014, de la Comisión, de 19 de septiembre de 2014, por el
que se complementa la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, en
lo relativo a las normas técnicas de regulación del importe mínimo del
seguro de responsabilidad civil profesional u otra garantía comparable
de que deben disponer los intermediarios de crédito.

 Ese seguro o aval bancario deberá cubrir las responsabilidades
derivadas del incumplimiento de los deberes de información a los
prestatarios. Las excepciones que puedan corresponder al asegurador
contra el intermediario de crédito asegurado, en ningún caso serán
aplicables al prestatario. No obstante, en el caso de los intermediarios
de crédito inmobiliario vinculados, el seguro o aval bancario puede ser
aportado por un prestamista en cuyo nombre el intermediario de crédito
esté facultado para actuar.

Otras novedades

Se desarrolla la ficha de información precontractual (FIPRE) y la
regulación del contenido de la ficha de advertencias estandarizadas
(FiAE), el índice aplicable para el cálculo del valor del mercado en la
compensación por riesgo de tipo de interés, y los términos en que debe
facilitarse información al prestatario en el caso de que se trate de un
préstamo concedido en moneda extranjera.

Se establecen los requisitos mínimos de conocimientos y competencia
exigibles al personal al servicio del prestamista, intermediario de
crédito o representante designado, así como de los intermediarios que
sean personas físicas y, en el caso de que sean personas jurídicas, de
sus administradores. Se establecen los conocimientos con que se debe
contar, los tipos de formación, y los detalles sobre cómo deber ser
impartida, y las políticas y procedimientos internos de las entidades en
este ámbito.

También se regula la posibilidad de vincular a los préstamos
inmobiliarios la apertura o mantenimiento de cuentas de pago o ahorro.

También se desarrolla la figura de la hipoteca inversa, que tiene
actualmente un régimen específico de protección recogido en la Orden
EHA/2899/2011, de 28 de octubre que incluye su propia ficha de
información precontractual (FIPRE) y su propia ficha de información
personalizada (FIPER), dadas sus características singulares respecto a
los préstamos hipotecarios, al combinar un elemento de préstamo con otro
de renta vitalicia basada en un cálculo actuarial. Sin embargo una
parte de su régimen estaba basado en remisiones a disposiciones de la
Orden que regulaban los préstamos hipotecarios y que ahora han perdido
vigencia con la aprobación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que no se
aplica a las hipotecas inversas. Así se realizan las modificaciones
necesarias con el fin de eliminar todo atisbo de inseguridad jurídica
sobre el mantenimiento del régimen actual de protección de este
producto.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

Un cordial saludo,

José María Quintanar Isasi