Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda tiene una duración determinada, ambas partes están obligadas a cumplirla. Pero la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) permite al inquilino desistir del contrato si han transcurrido seis meses de su vigencia, comunicándolo al arrendador con una antelación mínima de 30 días. Se lo explicamos…
Puede ocurrir que tenga un inquilino
(arrendatario) que tenga la intención de desistir del contrato de
alquiler que haya firmado usted como propietario (arrendador), y que
dado el nuevo plazo de los alquileres de vivienda, esta posibilidad cada
vez aumenta más, siendo el inquilino el quien desista antes del
vencimiento del plazo de alquiler.
(arrendatario) que tenga la intención de desistir del contrato de
alquiler que haya firmado usted como propietario (arrendador), y que
dado el nuevo plazo de los alquileres de vivienda, esta posibilidad cada
vez aumenta más, siendo el inquilino el quien desista antes del
vencimiento del plazo de alquiler.
Desistimiento
Desde el punto de vista jurídico, el desistimiento del contrato por
el arrendatario de una vivienda viene a ser lo mismo que el abandono de
la vivienda por el inquilino sin cumplir con la duración pactada.
el arrendatario de una vivienda viene a ser lo mismo que el abandono de
la vivienda por el inquilino sin cumplir con la duración pactada.
Su regulación bien establecida en el artículo 11 de la LAU, permite
al inquilino (no al arrendador) desistir del contrato si han
transcurrido seis meses de su vigencia, comunicándolo al arrendador con
una antelación mínima de 30 días. A diferencia de lo que ocurría antes
(contratos celebrados antes del 06-06-2013), que solo se permitía la
renuncia en los arrendamientos de vivienda siempre que la duración
pactada fuese superior a cinco años.
al inquilino (no al arrendador) desistir del contrato si han
transcurrido seis meses de su vigencia, comunicándolo al arrendador con
una antelación mínima de 30 días. A diferencia de lo que ocurría antes
(contratos celebrados antes del 06-06-2013), que solo se permitía la
renuncia en los arrendamientos de vivienda siempre que la duración
pactada fuese superior a cinco años.
Como vemos, los requisitos del desistimiento del contrato por el arrendatario son:
1º.- Que hayan transcurrido al menos seis meses desde la formalización del contrato.
2º.- El inquilino debe comunicarle al arrendador su deseo de
abandonar la vivienda antes de la finalización del contrato, al menos
con una antelación mínima de 30 días.
abandonar la vivienda antes de la finalización del contrato, al menos
con una antelación mínima de 30 días.
Atención. Es aconsejable que dicha comunicación se
realice de forma fehaciente, ejemplo: burofax con certificación de texto
y acuse de recibo.
realice de forma fehaciente, ejemplo: burofax con certificación de texto
y acuse de recibo.
Ejemplo: Una persona alquila una vivienda en fecha 1 de
septiembre de 2019 por una duración de 1 año. En noviembre de ese mismo
año (a los 3 meses), decide no continuar con el alquiler.
septiembre de 2019 por una duración de 1 año. En noviembre de ese mismo
año (a los 3 meses), decide no continuar con el alquiler.
Si el arrendador acepta que se vaya sin exigirle nada más, fenomenal,
puesto que el acuerdo de las partes tiene prevalencia sobre la Ley. Lo
recomendable en este caso es que se firme un documento por las partes
dando por rescindido el contrato, devolviendo el arrendador en su caso
la fianza entregada y acordando que las partes no se adeudan cantidad
alguna.
puesto que el acuerdo de las partes tiene prevalencia sobre la Ley. Lo
recomendable en este caso es que se firme un documento por las partes
dando por rescindido el contrato, devolviendo el arrendador en su caso
la fianza entregada y acordando que las partes no se adeudan cantidad
alguna.
¿Qué ocurre si el arrendador se opone a que el inquilino se vaya antes del tiempo convenido? ¿Tiene derecho a indemnización?
La propia LAU en su artículo 14 establece que puede pactarse que el
inquilino indemnizará al arrendador con un mes de renta por cada año de
contrato que quede por cumplir (los plazos inferiores a un año dan lugar
a la parte proporcional de la indemnización). Por ejemplo, si firma un
contrato de tres años y marcha al final del primero, deberá indemnizarle
con dos mensualidades. Por tanto, es conveniente que pacte esa
indemnización, y una vez pactada vea qué situaciones pueden darse:
inquilino indemnizará al arrendador con un mes de renta por cada año de
contrato que quede por cumplir (los plazos inferiores a un año dan lugar
a la parte proporcional de la indemnización). Por ejemplo, si firma un
contrato de tres años y marcha al final del primero, deberá indemnizarle
con dos mensualidades. Por tanto, es conveniente que pacte esa
indemnización, y una vez pactada vea qué situaciones pueden darse:
- Antes de seis meses. Si el inquilino desiste antes
de los seis primeros meses, exija la renta de los meses pendientes
hasta alcanzar ese período mínimo inicial, así como la indemnización de
un mes de renta por cada año de contrato que quede por cumplir. - Durante la prórroga. Si el inquilino desiste
cuando el contrato está en prórroga legal (el alquiler se prorroga año a
año hasta cumplir cinco años -siete si el arrendador es persona
jurídica-), podrá reclamar la indemnización por el período de prórroga
que falte por cumplir. Por ejemplo: si firma un contrato de un año y el
inquilino desiste a los quince meses, podrá pedir la indemnización
correspondiente a los nueve meses restantes de dicha prórroga anual
(pero no por el resto de prórrogas hasta los cinco años).
Tenga en cuenta que:
- La indemnización a favor del arrendador por el desistimiento del contrato por el arrendatario no es obligatoria.
- Sólo se abonará la indemnización por el inquilino si se hubiese pactado en el contrato.
- Si no se dijese nada en el contrato, no cabe el pago de indemnización alguna por este concepto.
- No se puede pactar una indemnización superior a la permitida
legalmente, que es de un mes de renta por cada año que falte por
cumplir del contrato (los periodos inferiores al año darán lugar a la
parte proporcional de la indemnización).
Por tanto:
Si desiste tras los seis primeros meses pero sin cumplir los 30 días
de preaviso, podrá reclamar la indemnización que corresponda y, además,
la renta de esa mensualidad de preaviso incumplido.
de preaviso, podrá reclamar la indemnización que corresponda y, además,
la renta de esa mensualidad de preaviso incumplido.
No es válido pactar que el inquilino renuncie a su derecho a
desistir, ni un plazo de preaviso o indemnización superior a los
indicados. Si se hace, algunos tribunales ajustan la indemnización
pactada al límite legal, pero no se fíe: algunos otros se limitan a
declarar nula la cláusula por remisión de lo dispuesto en el artículo 6
de la LAU que viene a establecer la «nulidad de aquellos pactos en
contra de los derechos de los arrendatarios reconocidos en las normas
del presente Título». Al ser nula la cláusula se tendría por no puesta y
no habría que pagar indemnización.
desistir, ni un plazo de preaviso o indemnización superior a los
indicados. Si se hace, algunos tribunales ajustan la indemnización
pactada al límite legal, pero no se fíe: algunos otros se limitan a
declarar nula la cláusula por remisión de lo dispuesto en el artículo 6
de la LAU que viene a establecer la «nulidad de aquellos pactos en
contra de los derechos de los arrendatarios reconocidos en las normas
del presente Título». Al ser nula la cláusula se tendría por no puesta y
no habría que pagar indemnización.
Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.
Un cordial saludo,
José María Quintanar Isasi