En
las últimas semanas hemos observado cómo se suceden las noticias relacionadas
con las hipotecas y sus cuestiones problemáticas como la falta de transparencia
de las cláusulas suelo, la cuestión de los gastos de formalización de las
hipotecas y la última en surgir, la relativa a las cláusulas de vencimiento
anticipado.
las últimas semanas hemos observado cómo se suceden las noticias relacionadas
con las hipotecas y sus cuestiones problemáticas como la falta de transparencia
de las cláusulas suelo, la cuestión de los gastos de formalización de las
hipotecas y la última en surgir, la relativa a las cláusulas de vencimiento
anticipado.
Pues
bien, Hay que mencionar que la directiva 93/13 CEE del Consejo, de 5 de abril
de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con
consumidores, estableció el sistema de protección para los consumidores. Ahora,
el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en la sentencia de 26 de enero de 2017 reafirma lo dicho en la
directiva arriba mencionada y establece un criterio de actuación en el que el
juez debe basarse para considerar abusiva una cláusula de vencimiento
anticipado.
bien, Hay que mencionar que la directiva 93/13 CEE del Consejo, de 5 de abril
de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con
consumidores, estableció el sistema de protección para los consumidores. Ahora,
el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en la sentencia de 26 de enero de 2017 reafirma lo dicho en la
directiva arriba mencionada y establece un criterio de actuación en el que el
juez debe basarse para considerar abusiva una cláusula de vencimiento
anticipado.
Aunque
la Justicia europea no ha declarado esta cláusula abusiva ‘per se’, sí que abre
la puerta a que los procesos se suspendan “durante años”.
la Justicia europea no ha declarado esta cláusula abusiva ‘per se’, sí que abre
la puerta a que los procesos se suspendan “durante años”.
¿Qué es la cláusula de
vencimiento anticipado?
vencimiento anticipado?
Es
aquella cláusula que se encuentra plasmada en el préstamo hipotecario, y que
permite al prestamista (ya sea particular, banco o entidad financiera), dar por
vencida la totalidad de la deuda o préstamo, con anterioridad al plazo acordado
para su devolución, en el momento en que el deudor incumple su obligación de
pago de parte del capital o de los intereses del préstamo.
aquella cláusula que se encuentra plasmada en el préstamo hipotecario, y que
permite al prestamista (ya sea particular, banco o entidad financiera), dar por
vencida la totalidad de la deuda o préstamo, con anterioridad al plazo acordado
para su devolución, en el momento en que el deudor incumple su obligación de
pago de parte del capital o de los intereses del préstamo.
En
muchas hipotecas la cláusula de vencimiento anticipado establece que, el impago
de una sola cuota faculta al prestamista para dar por vencido el préstamo y
exigir la devolución de la totalidad, a través precisamente del procedimiento
de ejecución hipotecaria.
muchas hipotecas la cláusula de vencimiento anticipado establece que, el impago
de una sola cuota faculta al prestamista para dar por vencido el préstamo y
exigir la devolución de la totalidad, a través precisamente del procedimiento
de ejecución hipotecaria.
Sentencia del TJUE de 26 de enero de 2017 sobre la cláusula
del vencimiento anticipado de las hipotecas
del vencimiento anticipado de las hipotecas
En el asunto C-421/14, que tiene por objeto una
petición de decisión prejudicial planteada por el Juzgado de Primera Instancia
n.º 2 de Santander, mediante auto de 10 de septiembre de 2014, recibido en el
Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) el 10 de septiembre de 2014, el
TJUE ha declarado abusiva la cláusula del vencimiento anticipado de las
hipotecas, por la que los bancos daban orden de ejecución hipotecaria si
faltaba algún pago (normalmente tres meses).
petición de decisión prejudicial planteada por el Juzgado de Primera Instancia
n.º 2 de Santander, mediante auto de 10 de septiembre de 2014, recibido en el
Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) el 10 de septiembre de 2014, el
TJUE ha declarado abusiva la cláusula del vencimiento anticipado de las
hipotecas, por la que los bancos daban orden de ejecución hipotecaria si
faltaba algún pago (normalmente tres meses).
TJUE declara que la apreciación del carácter abusivo
de una cláusula de vencimiento anticipado por incumplimiento del deudor durante
un tiempo limitado en un contrato de préstamo hipotecario, está supeditada al
carácter esencial de la obligación incumplida y a la gravedad del
incumplimiento en relación con la duración y cuantía del préstamo.
de una cláusula de vencimiento anticipado por incumplimiento del deudor durante
un tiempo limitado en un contrato de préstamo hipotecario, está supeditada al
carácter esencial de la obligación incumplida y a la gravedad del
incumplimiento en relación con la duración y cuantía del préstamo.
De esta forma, si alguien con una
hipoteca no paga algunas cuotas, cerca de tres, la banca le podía reclamar el
vencimiento de la totalidad de la hipoteca, junto a la devolución de los
intereses y provocar así el desahucio tras una orden de ejecución. Ahora, la
justicia europea ve factible anular el contrato si se encuentra esta cláusula,
por lo que abre la puerta a la dación en pago efectiva. Hasta ahora, distintas
instancias judiciales habían declarado abusivas estas cláusulas, pero dejaban
un margen de hasta tres meses para poder ejecutar la hipoteca. Ahora el TJUE
pide más tiempo. A juicio, el TJUE ve contraria a la legislación europea la ley
hipotecaria española ya que no permite garantizar que los consumidores puedan
aprovechar plenamente el plazo y, por tanto, “ejercitar efectivamente sus
derechos“. De esta forma, las sentencias judiciales en España vuelven a dejar
en posición de inferioridad al consumidor frente a la banca, y de nuevo es el
TJUE quien ponga de manifiesto esta situación, como ya hizo con el Supremo por
las cláusulas suelo.
hipoteca no paga algunas cuotas, cerca de tres, la banca le podía reclamar el
vencimiento de la totalidad de la hipoteca, junto a la devolución de los
intereses y provocar así el desahucio tras una orden de ejecución. Ahora, la
justicia europea ve factible anular el contrato si se encuentra esta cláusula,
por lo que abre la puerta a la dación en pago efectiva. Hasta ahora, distintas
instancias judiciales habían declarado abusivas estas cláusulas, pero dejaban
un margen de hasta tres meses para poder ejecutar la hipoteca. Ahora el TJUE
pide más tiempo. A juicio, el TJUE ve contraria a la legislación europea la ley
hipotecaria española ya que no permite garantizar que los consumidores puedan
aprovechar plenamente el plazo y, por tanto, “ejercitar efectivamente sus
derechos“. De esta forma, las sentencias judiciales en España vuelven a dejar
en posición de inferioridad al consumidor frente a la banca, y de nuevo es el
TJUE quien ponga de manifiesto esta situación, como ya hizo con el Supremo por
las cláusulas suelo.
Pueden
ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o
aclaración que puedan tener al respecto.
ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o
aclaración que puedan tener al respecto.
Un
cordial saludo,
cordial saludo,
José María Quintanar Isasi