Aprobado el nuevo Real Decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Con efectos desde el 6 de marzo de 2019, se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que pretende mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible. Se aprueba después de que el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, sobre esta misma materia, no lograra superar el trámite de convalidación en el Congreso de los Diputados.

En el BOE del día 5 de marzo de 2019, se ha publicado el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que pretende mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible, con efectos desde el 6 de marzo de 2019.

El nuevo texto se aprueba después de que el Gobierno viera cómo su
Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, sobre esta misma materia,
publicado el pasado 18 de diciembre, no lograra superar el trámite de
convalidación en el Congreso de los Diputados, y del que ya le informaos
en su día.

Atención. Los contratos de arrendamiento suscritos
con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley continuarán
rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de
aplicación.

Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte
contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán
adaptarse al régimen jurídico establecido en este Real Decreto-ley.

La nueva norma comprende modificaciones en cinco normas: la Ley de
Arrendamientos Urbanos, la Ley sobre Propiedad Horizontal, la Ley de
Enjuiciamiento Civil, el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las
Haciendas Locales y el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Las medidas que contempla el Real Decreto-ley son las siguientes:

Mejora de la regulación de los contratos de alquiler

Se modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos
urbanos (LAU), introduciendo las siguientes modificaciones que afectan a
los contratos del alquiler:

Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los
contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años (o 7 años si el
arrendador es persona jurídica). Es decir, aumenta el plazo legal mínimo
en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada.
Para la prórroga tácita se dispone que, llegada la fecha de
vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas y una vez
transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existe
comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad
de no renovarlo, realizada con cuatro meses de antelación a la
finalización de los cinco o siete años en el caso del arrendador y con
dos meses de antelación en el caso del inquilino, se prorrogará
anualmente el contrato durante tres años más.
Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las
garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario,
ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de
contratos de larga duración. Y serán a cargo del arrendador, cuando sea
persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización
del contrato.
Se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el
inquilino para la renovación o mejora de la vivienda en el transcurso de
un mismo contrato de arrendamiento.
Se mejora y aclara la remisión de los contratos de alquiler
turístico de vivienda a la normativa sectorial turística que resulte
aplicable.
Además, se regulan los sistemas de índices de
referencia del precio del alquiler de vivienda, para lo que se crea el
sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de
vivienda y se recoge la posibilidad de la creación de sistemas de
índices de referencia autonómicos, a los efectos de diseñar las
políticas y programas públicos en materia de vivienda en sus respectivos
ámbitos territoriales.

Medidas en favor de las comunidades de propietarios ante el fenómeno del alquiler turístico de viviendas

Los alquileres turísticos salen de la LAU y se regularán como una actividad económica.

Se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad
horizontal, para habilitar la posibilidad de que, por mayoría
cualificada de tres quintas partes de los propietarios, en las
comunidades de vecinos puedan adoptarse acuerdos que limiten o
condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de
vivienda, para, de esta forma, favorecer la convivencia en los edificios
de viviendas.

Con el fin de impulsar la realización de obras de mejora de la
accesibilidad se incrementa hasta el 10% del último presupuesto
ordinario la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de
propietarios y se establece la posibilidad de que tales recursos se
destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad
previstas en el artículo Diez.1.b) de la Ley 49/1960 sobre propiedad
horizontal. Y se extiende la obligación de realizar estas obras de
accesibilidad a aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las
que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las
mismas.

Procedimiento de desahucio

Se introducen cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil para que se
paralicen los desahucios hasta que se encuentre una alternativa
habitacional en los casos que afecten a personas o familias vulnerables.

Con las modificaciones introducidas en el procedimiento de desahucio
de vivienda será el órgano judicial quien fije el día y la hora exactos
de los lanzamientos y se introduce el trámite de comunicación a los
servicios sociales y, cuando afecte a hogares vulnerables, se establece
que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la
suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los
servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de
tres meses cuando el demandante sea persona jurídica.

Medidas fiscales en favor del alquiler de vivienda

Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) en la
suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y
permanente, de manera que se reducen las cargas fiscales que conlleva
el mercado del alquiler de vivienda habitual.

Además, se modifica la regulación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles
(IBI) incorporando medidas que favorecen el mercado de alquiler de
vivienda:

Se exceptúa de la obligación de repercutir el
impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los
supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada
por una norma jurídica;
Se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles
de uso residencial desocupados con carácter permanente, mediante su
remisión a la correspondiente normativa sectorial de vivienda,
autonómica o estatal, con rango de ley, al objeto de que pueda ser
aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobación de la
correspondiente ordenanza fiscal
Se crea una bonificación potestativa de hasta el 95 %
para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada
por una norma jurídica, a la que podrán acogerse las viviendas sujetas a
regímenes de protección pública en alquiler o viviendas en alquiler
social en las que la renta está limitada por un determinado marco
normativo.

Medidas para promover la oferta de vivienda en alquiler

El Ministerio de Fomento pondrá en marcha las siguientes medidas para dinamizar la oferta de vivienda en alquiler:

a) Movilización de suelo público perteneciente a la Administración
General del Estado y los organismos de ella dependientes, para la
promoción de vivienda en alquiler social o asequible, mediante fórmulas
de colaboración público-privadas.

b) Modulación de los instrumentos financieros del Plan Estatal de
Vivienda con el fin de promover los mecanismos público-privados para
atender las necesidades de alquiler social y asequible, particularmente
mediante la cesión de derecho de superficie sobre suelo público.

c) Reorientación del Plan Estatal de Vivienda, que deberá apoyar exclusivamente el disfrute de vivienda en régimen de alquiler.

d) Acuerdos con las administraciones sectorialmente competentes para
la agilización de las licencias urbanísticas, priorizando en las ayudas
del Plan Estatal de Vivienda a aquellas que hayan alcanzado acuerdos de
este tipo.

En el plazo de dos meses, el Ministerio presentará un informe a la
Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos, detallando las
vías de cumplimiento del mandato contenido en esta Disposición adicional
y plazos que se prevén a esos efectos. A partir de ese momento, en el
mes de diciembre de cada año deberá presentar un informe a la Comisión
Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos con los progresos
obtenidos en términos de vivienda adicional puesta en el mercado en
régimen de alquiler.

Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda

Como ya hemos señalado, para garantizar la transparencia y el
conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas, así
como para aplicar políticas públicas que incrementen la oferta de
vivienda asequible y para facilitar la aplicación de medidas de política
fiscal, se crea el sistema estatal de índices de referencia del precio
del alquiler de vivienda, que se ajustará a las siguientes reglas:

a) Se elaborará en el plazo de ocho meses por la Administración
General del Estado, a través de un procedimiento sujeto a los principios
de transparencia y publicidad. La resolución por la que se determine el
sistema de índices de referencia se publicará en el «Boletín Oficial
del Estado». Contra la resolución por la que se apruebe el sistema de
índices de referencia podrá interponerse recurso
contencioso-administrativo.

b) Para la determinación del índice estatal se utilizarán los datos
procedentes de la información disponible en la Agencia Estatal de la
Administración Tributaria, en el Catastro Inmobiliario, en el Registro
de la Propiedad, en los registros administrativos de depósitos de fianza
y en otras fuentes de información, que sean representativos del mercado
del alquiler de vivienda. Anualmente se ofrecerá una relación de
valores medios de la renta mensual en euros por metro cuadrado de
superficie de la vivienda, agregados por secciones censales, barrios,
distritos, municipios, provincias y comunidades autónomas.

En sus respectivos ámbitos territoriales, las comunidades autónomas
podrán definir de manera específica y adaptada a su territorio, su
propio índice de referencia, para el ejercicio de sus competencias y a
los efectos de diseñar sus propias políticas y programas públicos de
vivienda.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

Un cordial saludo,

José María Quintanar Isasi