El Proyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (también conocida como la “Ley de reforma hipotecaría”), actualmente en fase de aprobación parlamentaria, incluye entre sus novedades la prohibición expresa de las ventas vinculadas de productos financiero, entre ellos, los seguros. Con la nueva Ley que se apruebe, las entidades financieras deberán presentar a sus clientes ofertas alternativas -con y sin productos asociados- y permitir que, en el caso de los seguros, el consumidor pueda contratar la póliza por su cuenta, cumpliendo los requisitos establecidos por la entidad, y presentarla al banco.
El Proyecto de Ley Reguladora de los Contratos
de Crédito Inmobiliario (también conocida como la «Ley de reforma
hipotecaría»), aprobado por el Gobierno el pasado día 31 de Octubre de
2017, aprobado ya por el Congreso de los Diputados y siguiendo su
tramitación en el Senado, parece que entrará en vigor antes del verano.
Entre otras novedades, la nueva ley hipotecaria termina con algunas
prácticas abusivas de la banca, como obligar a contratar varios
productos para acceder al préstamo hipotecario.
de Crédito Inmobiliario (también conocida como la «Ley de reforma
hipotecaría»), aprobado por el Gobierno el pasado día 31 de Octubre de
2017, aprobado ya por el Congreso de los Diputados y siguiendo su
tramitación en el Senado, parece que entrará en vigor antes del verano.
Entre otras novedades, la nueva ley hipotecaria termina con algunas
prácticas abusivas de la banca, como obligar a contratar varios
productos para acceder al préstamo hipotecario.
Hasta la fecha, algunas entidades bancarias condicionaban la
concesión de un préstamo hipotecario a la contratación de ciertos
productos vinculados, como seguros de hogar, de vida, tarjetas o planes
de pensiones.
concesión de un préstamo hipotecario a la contratación de ciertos
productos vinculados, como seguros de hogar, de vida, tarjetas o planes
de pensiones.
En la inmensa mayoría de los casos, si quieres conseguir una hipoteca
atractiva, el banco te exige contratar varios productos vinculados,
entre los que destacan especialmente los seguros.
atractiva, el banco te exige contratar varios productos vinculados,
entre los que destacan especialmente los seguros.
Por tanto, la «obligatoriedad» de contratar los seguros radica en que
son necesarios para obtener mejores condiciones. Apunte. Ante esta
situación, su cliente tiene dos opciones:
son necesarios para obtener mejores condiciones. Apunte. Ante esta
situación, su cliente tiene dos opciones:
- Contratar esos seguros con otras compañías pero asumiendo entonces unas peores condiciones en el préstamo hipotecario.
- Aceptar la contratación con la compañía sugerida por el banco y negociar una reducción de las primas
El cliente se encuentra así en un callejón sin salida: si quería
recibir el préstamo hipotecario tenía que aceptar el seguro de vida en
hipoteca obligatorio, con las condiciones abusivas impuestas por el
banco.
recibir el préstamo hipotecario tenía que aceptar el seguro de vida en
hipoteca obligatorio, con las condiciones abusivas impuestas por el
banco.
¿Qué novedades se incluyen en la próxima Ley Hipotecaria?
Una de las medidas estrella de la nueva norma hipotecaria que entrará
en vigor en próximos meses pretende poner fin a la venta masiva de
seguros en el proceso de contratación de una hipoteca. Sin embargo, la
banca sí podrá ofrecer propuestas combinadas que mejoren las condiciones
del préstamo, aunque esta vez no podrá obligar al cliente a contratar
un seguro de la propia entidad si hay otro con mejores condiciones.
en vigor en próximos meses pretende poner fin a la venta masiva de
seguros en el proceso de contratación de una hipoteca. Sin embargo, la
banca sí podrá ofrecer propuestas combinadas que mejoren las condiciones
del préstamo, aunque esta vez no podrá obligar al cliente a contratar
un seguro de la propia entidad si hay otro con mejores condiciones.
Atención. El consumidor ya no podrá verse obligado a
aceptar la contratación de una serie de productos de la entidad para
acceder al préstamo hipotecario. Esta cuestión merece matices, porque sí
se permiten las ventas combinadas, en que la entidad vincula la
adquisición de productos a una mejora de las condiciones del préstamo.
aceptar la contratación de una serie de productos de la entidad para
acceder al préstamo hipotecario. Esta cuestión merece matices, porque sí
se permiten las ventas combinadas, en que la entidad vincula la
adquisición de productos a una mejora de las condiciones del préstamo.
Por tanto, no prohíbe la venta combinada de productos, pero insta a
que el derecho de los solicitantes a elegir una compañía de seguros
distinta pueda ejercerse de forma efectiva.
que el derecho de los solicitantes a elegir una compañía de seguros
distinta pueda ejercerse de forma efectiva.
Atención. La norma no tendrá carácter retroactivo,
por lo tanto sólo afectará a aquellos que firmen un préstamo tras su
publicación en el BOE. Las nuevas medidas no serán aplicables a los
contratos de préstamo hipotecarios ya vencidos, estén o no en fase de
reclamación judicial.
por lo tanto sólo afectará a aquellos que firmen un préstamo tras su
publicación en el BOE. Las nuevas medidas no serán aplicables a los
contratos de préstamo hipotecarios ya vencidos, estén o no en fase de
reclamación judicial.
En concreto la nueva norma establece que:
- Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de
préstamos, con algunas excepciones. No obstante, la autoridad
competente podrá autorizar prácticas de ventas vinculadas concretas
cuando el prestamista pueda demostrar que los productos vinculados o las
categorías de productos ofrecidos, en condiciones similares entre sí,
que no se presenten por separado, acarrean un claro beneficio a los
prestatarios, teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los
precios de los productos pertinentes ofrecidos en el mercado. A estos
efectos, el Banco de España podrá establecer mediante Circular criterios
para la aplicación homogénea de las prácticas relativas a las ventas
vinculadas permitidas. - Será nulo todo contrato vinculado al préstamo que, en perjuicio del
prestatario, no cumpla con las exigencias previstas. La nulidad de las
cláusulas del contrato de préstamo que, en su caso, afecten a productos
vinculados no determinará la nulidad del préstamo. - Como excepción a la prohibición de las prácticas de venta
vinculada, los prestamistas o intermediarios de crédito inmobiliario
podrán exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en
garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo,
así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble
objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del
mercado hipotecario. En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas
alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones
y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera
propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las
renovaciones. El prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por
el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el
prestatario. - La aceptación por el prestamista de una póliza
alternativa, distinta de la propuesta por su parte, no podrá suponer
empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo.
No obstante, hay que tener en cuenta que algunas de estas medidas
pueden verse modificadas en su trámite de aprobación de enmiendas por el
Senado y Congreso de los Diputados. En concreto el PP propone obligar a
los bancos a ofrecer seguros vinculados a sus hipotecas que puedan
renovarse anualmente, lo que acabaría con las pólizas de prima única (a
pagar íntegramente al inicio de la operación) o de prima única
financiada (con el coste del seguro financiado con el propio préstamo
hipotecario).
pueden verse modificadas en su trámite de aprobación de enmiendas por el
Senado y Congreso de los Diputados. En concreto el PP propone obligar a
los bancos a ofrecer seguros vinculados a sus hipotecas que puedan
renovarse anualmente, lo que acabaría con las pólizas de prima única (a
pagar íntegramente al inicio de la operación) o de prima única
financiada (con el coste del seguro financiado con el propio préstamo
hipotecario).
Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.
Un cordial saludo,
José María Quintanar Isasi