La nueva Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (conocida como la nueva “Ley Hipotecaria”), con efectos desde el pasado 16 de junio, ha introducido diversos cambios entre los cuales están los que afecta a las comisiones que puede cobrar el banco en caso de cancelación anticipada (total o parcial) del préstamo hipotecario.
Una de las cuestiones más relevantes para el
deudor de su préstamo hipotecario es en qué condiciones y con qué costes
puede devolver todo o parte de ese préstamo antes de los plazos
pactados.
deudor de su préstamo hipotecario es en qué condiciones y con qué costes
puede devolver todo o parte de ese préstamo antes de los plazos
pactados.
La Ley 5/2019 introduce importantes novedades, que en términos generales mejoran la situación de los prestatarios.
Atención. La nueva normativa sobre hipotecas rebaja
las comisiones máximas que puede cobrar el banco por cancelación
anticipada de la hipoteca.
las comisiones máximas que puede cobrar el banco por cancelación
anticipada de la hipoteca.
Reembolso anticipado y preaviso
La nueva Ley contempla el derecho del prestatario de reembolsar anticipadamente total o parcialmente el préstamo.
En caso de ejercitar este derecho, el prestamista está obligado a
remitir al prestatario en el plazo máximo de tres días hábiles
información necesaria para evaluar la opción de reembolso anticipado en
papel u otro soporte duradero incluyendo como contenido mínimo la
cuantificación de las consecuencias que tiene para el prestatario la
liquidación total o parcial de sus obligaciones antes de la terminación
del contrato de préstamo, exponiendo con claridad las hipótesis
razonables y justificables que se hayan tomado en consideración para su
elaboración.
remitir al prestatario en el plazo máximo de tres días hábiles
información necesaria para evaluar la opción de reembolso anticipado en
papel u otro soporte duradero incluyendo como contenido mínimo la
cuantificación de las consecuencias que tiene para el prestatario la
liquidación total o parcial de sus obligaciones antes de la terminación
del contrato de préstamo, exponiendo con claridad las hipótesis
razonables y justificables que se hayan tomado en consideración para su
elaboración.
Preaviso: Las partes pueden pactar en el contrato un plazo de comunicación previa que no puede ser superior a un mes.
Atención. El prestamista está obligado a facilitar
al prestatario, en el plazo máximo de tres días hábiles desde que lo
solicite, información sobre las consecuencias de la amortización que
solicite.
al prestatario, en el plazo máximo de tres días hábiles desde que lo
solicite, información sobre las consecuencias de la amortización que
solicite.
Compensación para el prestamista
Se modifica también la compensación (régimen de comisiones) para el
prestamista por el reembolso anticipado, que difiere según el tipo de
préstamo y que no podrá exceder de los siguientes porcentajes:
prestamista por el reembolso anticipado, que difiere según el tipo de
préstamo y que no podrá exceder de los siguientes porcentajes:
1. En los contratos de préstamo a tipo de interés variable o en tramos a interés variable, las partes podrán establecer una comisión para alguno de los dos siguientes supuestos excluyentes entre sí:
(a) Durante los cinco primeros años de vigencia del préstamo, no
podrá exceder del 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente.
podrá exceder del 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente.
(b) Durante los tres primeros años de vigencia del préstamo, no podrá
exceder del 0,25 % del capital reembolsado anticipadamente.
exceder del 0,25 % del capital reembolsado anticipadamente.
Tras el tercer o quinto año, el banco no puede cobrarle comisión.
2. En los casos de novación del préstamo o de subrogación del acreedor, siempre que suponga la conversión del préstamo de tipo variable a tipo fijo:
(a) Durante los tres primeros años de vigencia del préstamo, no podrá
exceder del 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente.
exceder del 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente.
(b) Tras los tres primeros años de vigencia del préstamo, no se podrá exigir compensación alguna.
3. En los contratos de préstamo a tipo de interés fijo o en tramos a interés fijo en los que el reembolso se produzca:
(a) Durante los diez primeros años de vigencia del préstamo, no podrá exceder del 2 % del capital reembolsado anticipadamente.
(b) A partir de los diez primeros años de vigencia, no podrá exceder del 1,5 % del capital reembolsado anticipadamente.
Límite general: La comisión no puede ser superior a la pérdida financiera que sufra el prestamista.
La pérdida financiera se calculará por disposición legal
proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre
el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor
presente de mercado del préstamo. En relación con este valor dispone la
Ley las siguientes reglas a tener en cuenta para el cálculo:
proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre
el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor
presente de mercado del préstamo. En relación con este valor dispone la
Ley las siguientes reglas a tener en cuenta para el cálculo:
- El valor presente de mercado del préstamo se
calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago
hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del
capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no
producirse la cancelación anticipada.
- El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión.
- El contrato de préstamo especificará el índice o
tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de
mercado de entre los que determine la persona titular del Ministerio de
Economía y Empresa.
Reciban un cordial saludo,
José María Quintanar Isasi
AUTOR DEL BLOGJosé María Quintanar Isasi
Asesor fiscal tributario, mediador de seguros y socio fundador de APLAGES Grupo.