¿CÓMO AFECTARÁ LA PRÓXIMA LEY DE CRÉDITO INMOBILIARIO A LAS HIPOTECAS?

El Consejo de Ministros ha aprobado la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario (conocida como la nueva “Ley Hipotecaria”) cuyo objetivo es reducir los gastos asociados a modificaciones en los contratos hipotecarios y reforzar la transparencia. Entre otras medidas, se abaratan las comisiones de amortización anticipada de los préstamos a tipo variable, hasta anularse a partir de cinco años; las comisiones por conversión de tipo variable a fijo se suprimen a partir del tercer año y se rebajan los gastos de notaría y registro, y se amplía a 9 impagos o al 2 % del capital el requisito para que los bancos puedan iniciar la ejecución del préstamo.

El
Consejo de Ministros de 3 de noviembre, ha aprobado la remisión a las Cortes
Generales del Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario (conocida como la nueva
“Ley Hipotecaria”) cuyo objetivo es
reducir los gastos asociados a modificaciones en los contratos hipotecarios y
reforzar la transparencia.

La
norma se envía ahora al Congreso para iniciar la tramitación parlamentaria y
cuenta con un amplio consenso político. Es el resultado de la trasposición de
la Directiva europea sobre Contratos de crédito celebrados con los consumidores
para bienes inmuebles de uso residencial, aunque en algunos aspectos va más allá
con el objetivo de reforzar la seguridad jurídica y el equilibrio contractual
entre prestamista y prestatario. En concreto, el Proyecto de Ley incluye
incentivos para la transformación de créditos hipotecarios que pasen de
variables a fijos y es más ambicioso en cuanto al reforzamiento de los
requisitos de transparencia. Además, la Directiva circunscribe el ámbito de
aplicación a los consumidores, mientras que el Proyecto de Ley aprobado lo
amplía a los autónomos.

Principales novedades

Personas
físicas y jurídicas

Esta
ley regirá los contratos que celebren los prestatarios con personas físicas o
jurídicas que de manera profesional realicen actividades de concesión de
préstamos o créditos con garantía hipotecaria sobre una vivienda bajo la forma
de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación.

También,
se incluyen en la regulación quienes se dedican a la concesión de préstamos o
créditos cuya finalidad sea la adquisición o conservación de terrenos o
edificios construidos o por construir, así como la intermediación para la
celebración de estos tipos de contratos.

Rebaja
de comisiones

La
norma abarata las comisiones de cancelación anticipada de los préstamos a tipo
variable hasta eliminarlas a partir de los cinco años de vigencia del contrato.

La
conversión de tipo variable a fijo no pagará comisión a partir del tercer año y
se rebajarán los gastos de aranceles y notaría. Durante los siete días previos
a la firma del contrato, el hipotecado deberá ser informado de su contenido y
de la existencia de cláusulas potencialmente abusivas u opacas.

En
el caso de la comisión de cancelación, los nuevos porcentajes se aplican a las
hipotecas firmadas tras la entrada en vigor de la nueva Ley, mientras que las
relativas a la conversión de variables a fijos afectan a los contratos
hipotecarios vivos.

Los
incentivos para la conversión a tipos de interés fijos en los préstamos
inmobiliarios son superiores a los de las comisiones de cancelación. La
comisión máxima será del 0,25 por ciento del capital pendiente de amortizar si
la novación o subrogación del préstamo se produce durante los tres primeros
años de vigencia del contrato y de cero si se produce con posterioridad.

La
Directiva contempla la posibilidad de que el consumidor solicite en cualquier
momento de la vida del préstamo la conversión -en euros o en la divisa en la
que percibe la mayoría de los ingresos- del crédito en moneda extranjera y,
como tal, se traslada a la normativa española.

Más seguridades frente a
las ejecuciones

También
para los contratos en vigor se amplía a nueve cuotas mensuales impagadas o a
una cuantía que supere el 2 por 100 del capital concedido el requisito para que
la entidad financiera pueda iniciar la ejecución del préstamo durante la
primera mitad de su vigencia. Durante la segunda mitad, el porcentaje es del 4
por 100 o de doce cuotas mensuales impagadas.

Comisión
de cancelación

La
comisión de cancelación para los préstamos a tipo variable será cero a partir
del quinto o del tercer año de vigencia del contrato, en función de lo que se
hubiera pactado: en el primer caso (cinco años), el límite será del 0,25 por
100 del capital desembolsado anticipadamente; en el segundo (tres años) será
del 0,50 por 100. En la actualidad, estos porcentajes son del 0,50% de lo
amortizado anticipadamente, si esta se produce dentro de los cinco primeros
años de vida del contrato, o del 0,25 por 100 si se produce en un momento
posterior.

En
el caso de los préstamos a tipo fijo, los porcentajes máximos que el Proyecto
de Ley establece serán del 4 por 100 de la cantidad anticipada si esta se
efectúa en los diez primeros años y del 3 por 100 si es con posterioridad. En
la actualidad no existe límite legal alguno para los préstamos a tipo fijo.

Conversión
a tipos fijos

Los
incentivos para la conversión a tipos de interés fijos en los préstamos
inmobiliarios son superiores a los de las comisiones de cancelación. La
comisión máxima será del 0,25 por 100 del capital pendiente de amortizar si la
novación o subrogación del préstamo se produce durante los tres primeros años
de vigencia del contrato y de cero si se produce con posterioridad. Además, se
rebajan los aranceles de notarios y registradores que se corresponderían con
los vigentes para un documento sin cuantía (unos treinta euros) y una
inscripción mínima (unos veinticuatro euros).

La
Directiva contempla también la posibilidad de que el consumidor pueda solicitar
en cualquier momento de la vida del préstamo la conversión -en euros o en la
divisa en la que percibe la mayoría de los ingresos- del crédito en moneda
extranjera y, como tal, se traslada a la normativa española.

Ventas
vinculadas

Se
prohíben, por otra parte, con carácter general, las denominadas ventas
vinculadas, es decir, aquellas que obligan al consumidor a aceptar una serie de
productos financieros como condición para obtener la hipoteca. Con la nueva
norma, las entidades financieras deberán plantear al consumidor ofertas
alternativas, es decir, con o sin productos asociados. En estas ventas
combinadas, la entidad financiera informará de los distintos presupuestos, como
una medida de transparencia obligatoria.

Transparencia

La
mejora de la transparencia es uno de los pilares de la nueva Ley de Crédito
Inmobiliario. En la fase precontractual, el prestamista deberá entregar al
cliente, con una antelación mínima de siete días respecto de la firma del
contrato, documentación detallada sobre oferta vinculante para la entidad,
sobre la existencia de cláusulas potencialmente sensibles, escenarios de
evolución de cuotas en función de previsiones sobre tipos de interés y seguros
asociados.

Durante
esos siete días previos a la firma del contrato, el notario asesorará de forma
gratuita y verificará mediante acta que el consumidor ha recibido y comprende
las consecuencias jurídicas y económicas del contrato que va a firmar. Esta es
una condición necesaria para que el notario autorice la escritura.

Atención. Junto con la ficha
normalizada de información precontractual (Fein), se entregará al prestatario
una Ficha de Advertencias Estandarizadas (Fiae) en la que se informará de la
existencia de las cláusulas o elementos relevantes (cláusulas suelo,
posibilidad de vencimiento anticipado, distribución de gastos asociados a la
concesión del préstamo y préstamos en divisas) y los riesgos asociados a las
mismas.

Ver: (Comparativa respecto de la
situación actual)

Fuente: La Moncloa

Pueden
ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o
aclaración que puedan tener al respecto.

Un
cordial saludo,

José María Quintanar Isasi