De cara a la declaración del IRPF del ejercicio 2014 debe tener en cuenta que las cantidades que perciben los propietarios de la vivienda por el alquiler tributan en el IRPF como rendimientos de capital inmobiliario. No obstante, a las cantidades percibidas se les descuentan los gastos que se pueden deducir por el arrendamiento y a la cantidad resultante, se le aplican una serie de reducciones, que pueden llegar al 100%.
Atención. Este será el último año en que pueda aplicar la reducción del 100%, ya
que de acuerdo con la reforma del IRPF con efectos desde el 01-01-2015, la
reducción del rendimiento neto en el caso de arrendamiento de inmuebles
destinados a vivienda, pasará a ser de solo el 60%, eliminándose la reducción
incrementada del 100%. Además, se especifica que su aplicación sólo tendrá lugar
en los supuestos de rendimiento neto positivo (antes también se aplicaba en
caso de rendimiento neto negativo).
que de acuerdo con la reforma del IRPF con efectos desde el 01-01-2015, la
reducción del rendimiento neto en el caso de arrendamiento de inmuebles
destinados a vivienda, pasará a ser de solo el 60%, eliminándose la reducción
incrementada del 100%. Además, se especifica que su aplicación sólo tendrá lugar
en los supuestos de rendimiento neto positivo (antes también se aplicaba en
caso de rendimiento neto negativo).
Se declarará todo lo
que deba satisfacer el arrendatario (sin incluir el IVA o IGIC), la renta,
los gastos, los servicios, la comunidad, el IBI; todo lo que se repercuta al
inquilino.
que deba satisfacer el arrendatario (sin incluir el IVA o IGIC), la renta,
los gastos, los servicios, la comunidad, el IBI; todo lo que se repercuta al
inquilino.
Se declara cada
inmueble de forma individual. Antiguamente se declaraba el total de ingresos de
todos los inmuebles menos el total de gastos de todos los inmuebles.
inmueble de forma individual. Antiguamente se declaraba el total de ingresos de
todos los inmuebles menos el total de gastos de todos los inmuebles.
Gastos deducibles
Gastos que están limitados por el importe de los ingresos:
- Intereses de los capitales invertidos en la adquisición o mejora del inmueble
y - Gastos de reparación
y conservación del mismo: gastos efectuados
regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes
materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones, y los de
sustitución de elementos preexistentes (por ejemplo, instalaciones de
calefacción, ascensor, puertas de seguridad, etc.). - Gastos de este mismo tipo que por la
limitación de los ingresos no se pudieron deducir durante cualquiera de
los 4 años anteriores.
No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a
ampliación o mejora. Estas cantidades aumentan el valor de la compra y
minorarán la ganancia patrimonial cuando se transmita el inmueble.
ampliación o mejora. Estas cantidades aumentan el valor de la compra y
minorarán la ganancia patrimonial cuando se transmita el inmueble.
Otros gastos
fiscalmente deducibles
fiscalmente deducibles
- Amortización de los
inmuebles y demás bienes cedidos conjuntamente con los
mismos. Es deducible el 3% sobre el mayor de los siguientes valores:
el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en
ambos casos el valor del suelo. Así o bien tomaremos el valor catastral de
la construcción; o el porcentaje que representa la construcción sobre el
valor catastral total multiplicado por el precio de compra; y a este
valor le aplicaremos el 3%.
En caso de alquiler de muebles junto con el inmueble tomaremos el 10%
del valor de los muebles.
del valor de los muebles.
- Tributos y recargos
no estatales. Son deducibles los tributos y recargos no
estatales (por ejemplo, el IBI), así como las tasas y recargos estatales,
cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los
rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los
mismos y no tengan carácter sancionador.
- Primas de contratos
de seguro. Es deducible el importe de las primas de
contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo,
rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o
derechos arrendados o cedidos.
- Gastos de
administración, vigilancia, portería, etc. Son
deducibles las cantidades devengadas por terceros en contraprestación
directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales
como los de administración, vigilancia, portería o similares.
- Gastos ocasionados
por la formalización del arrendamiento, subarriendo,
cesión o constitución de derechos, así como los gastos de defensa de carácter jurídico relativos a
los bienes, derechos o rendimientos.
- Saldos de dudoso
cobro, cuando se cumpla:
- Cuando el deudor se halle en situación de
concurso. - O, cuando entre el momento de la primera
gestión de cobro y la finalización del período impositivo
hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una
renovación de crédito.
Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción como
gasto, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho
cobro.
gasto, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho
cobro.
- Compensación fiscal para arrendamientos anteriores al 9
de mayo de 1985 sin derecho a revisión de la renta, se
incluirá como gasto deducible adicional una cantidad equivalente a la que
corresponda a la amortización del inmueble.
Reducción de hasta el 100%. Último ejercicio para aplicarla
Le recordamos que la
normativa del IRPF vigente hasta 31 de diciembre de 2014 establece un beneficio
importante en materia de rendimientos del capital inmobiliario (alquileres),
que consiste en una reducción para el arrendador del 100% del rendimiento neto (ingresos menos
gastos) en el caso de arrendamientos de bienes inmuebles destinados a vivienda,
cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años (desde el
1-1-2011, la edad se rebajó de 35 a 30 años. No obstante, para que
los arrendadores que hayan formalizado un contrato con personas mayores de 30
años pero menores de 35 con anterioridad a 1 de enero de 2011 no se vean
perjudicados se establece un régimen transitorio específico de tal forma que
estos contratos mantendrán el derecho a la aplicación de la reducción del 100%
hasta el momento en el que el inquilino cumpla la edad de 35 años) y unos rendimientos netos del trabajo o
actividades económicas en el periodo impositivo superiores al IPREM (fijado en 7.455,14 euros en 2014).
normativa del IRPF vigente hasta 31 de diciembre de 2014 establece un beneficio
importante en materia de rendimientos del capital inmobiliario (alquileres),
que consiste en una reducción para el arrendador del 100% del rendimiento neto (ingresos menos
gastos) en el caso de arrendamientos de bienes inmuebles destinados a vivienda,
cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años (desde el
1-1-2011, la edad se rebajó de 35 a 30 años. No obstante, para que
los arrendadores que hayan formalizado un contrato con personas mayores de 30
años pero menores de 35 con anterioridad a 1 de enero de 2011 no se vean
perjudicados se establece un régimen transitorio específico de tal forma que
estos contratos mantendrán el derecho a la aplicación de la reducción del 100%
hasta el momento en el que el inquilino cumpla la edad de 35 años) y unos rendimientos netos del trabajo o
actividades económicas en el periodo impositivo superiores al IPREM (fijado en 7.455,14 euros en 2014).
Atención. Las reducciones sólo se aplican en el caso de rendimientos derivados
del arrendamiento de bienes inmuebles
destinados a vivienda. Esta reducción no resultará aplicable en los
supuestos de arrendamiento de inmuebles por temporada, ni por supuesto a
garajes, oficinas, locales…
del arrendamiento de bienes inmuebles
destinados a vivienda. Esta reducción no resultará aplicable en los
supuestos de arrendamiento de inmuebles por temporada, ni por supuesto a
garajes, oficinas, locales…
Reducciones 2014
- 100%: si los arrendatarios tienen entre 18-30
años y sus rendimientos netos son mayores que el IPREM. - 100%: si los arrendatarios tienen entre 18-35 años
y sus rendimientos netos son mayores que el IPREM y el contrato de
alquiler es anterior al 1 de enero de 2011. - 60%: en el resto de los casos.
Atención. Estas reducciones sólo son aplicables si el
propietario, desde el inicio, ha declarado estos ingresos. Si es Hacienda la
que descubre que no se declararon, la reducción ya no será aplicable. Además debe saber que:
propietario, desde el inicio, ha declarado estos ingresos. Si es Hacienda la
que descubre que no se declararon, la reducción ya no será aplicable. Además debe saber que:
- La reducción del 100% no se aplicará cuando el
rendimiento neto sea negativo. En este caso, el importe se
reducirá un 60%. - Cuando existan varios arrendatarios de una
misma vivienda, la reducción del 100% se aplicará sobre la parte que
proporcionalmente corresponda a los que cumplan los requisitos señalados. - Cuando el inquilino en el ejercicio cumpla los
30 ó 35 años, la reducción sólo se aplicará sobre el rendimiento que
corresponda al período hasta cumplir dicha edad.
Comunicación del
arrendatario al arrendador de los datos necesarios para la aplicación de la
reducción del 100% por arrendamiento de vivienda
arrendatario al arrendador de los datos necesarios para la aplicación de la
reducción del 100% por arrendamiento de vivienda
Para poder aplicar la reducción del 100%, el arrendatario deberá presentar al arrendador con anterioridad a 31 de
marzo del ejercicio siguiente a aquél en el que deba surtir efectos, una
comunicación con el siguiente contenido:
marzo del ejercicio siguiente a aquél en el que deba surtir efectos, una
comunicación con el siguiente contenido:
a) Nombre, apellidos, domicilio fiscal y número de identificación fiscal
del arrendatario.
del arrendatario.
b) Referencia catastral, o en defecto de la misma, dirección completa, del
inmueble arrendado objeto de la presente comunicación que constituyó su
vivienda en el período impositivo anterior.
inmueble arrendado objeto de la presente comunicación que constituyó su
vivienda en el período impositivo anterior.
c) Manifestación de tener una edad comprendida entre los 18 y 30/35 años
durante todo el período impositivo anterior o durante parte del mismo,
indicando en este último caso el número de días en que cumplió tal requisito.
durante todo el período impositivo anterior o durante parte del mismo,
indicando en este último caso el número de días en que cumplió tal requisito.
d) Manifestación de haber obtenido durante el período impositivo anterior
unos rendimientos netos del trabajo y de actividades económicas superiores al
indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM).
unos rendimientos netos del trabajo y de actividades económicas superiores al
indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM).
e) Fecha y firma del arrendatario.
f) Identificación de la persona o entidad destinataria de dicha
comunicación.
comunicación.
Ø En todo caso, el arrendador quedará obligado a conservar la citada
comunicación debidamente firmada.
comunicación debidamente firmada.
Novedades para el
ejercicio 2015 a declarar en el 2016
ejercicio 2015 a declarar en el 2016
Como ya le hemos informado, la Ley 26/2014 de
reforma del IRPF, introduce varias novedades con relación a esta reducción de
los arrendamientos de vivienda:
reforma del IRPF, introduce varias novedades con relación a esta reducción de
los arrendamientos de vivienda:
a) Se suprime la
reducción del 100% sin prever régimen transitorio alguno que diga que las
reducciones actuales se mantengan para los contratos firmados antes de 31 de
diciembre de 2014.
reducción del 100% sin prever régimen transitorio alguno que diga que las
reducciones actuales se mantengan para los contratos firmados antes de 31 de
diciembre de 2014.
b) La reducción del 60%
se ha mantenido en sus términos pero con una mejora, puesto que sólo se
aplicará a rendimientos netos positivos. Como es sabido, antes la reducción se
aplicaba tanto a rendimientos positivos como negativos, por lo que la mejora
que introduce la reforma del IRPF puede ser relevante para aquellos
contribuyentes con rendimientos negativos.
se ha mantenido en sus términos pero con una mejora, puesto que sólo se
aplicará a rendimientos netos positivos. Como es sabido, antes la reducción se
aplicaba tanto a rendimientos positivos como negativos, por lo que la mejora
que introduce la reforma del IRPF puede ser relevante para aquellos
contribuyentes con rendimientos negativos.
Atención. A partir de 2015 la reducción será siempre del
60%, independientemente de la edad del inquilino.
60%, independientemente de la edad del inquilino.
Finalmente, se mantiene que la reducción sólo
será aplicable a rendimientos declarados por el contribuyente, fórmula que
pretende incentivar la declaración de estos rendimientos.
será aplicable a rendimientos declarados por el contribuyente, fórmula que
pretende incentivar la declaración de estos rendimientos.
Pueden ponerse en
contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que
puedan tener al respecto.
contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que
puedan tener al respecto.
Un cordial saludo,
Jose María Quintanar Isasi