¿CONOCE LAS IMPLICACIONES FISCALES DE LA ACTIVIDAD DE ALQUILER DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS? ¿CÓMO AFECTA AL IRPF, IVA, ITP, IAE, NO RESIDENTES, ETC…?

En los últimos años se viene produciendo un aumento cada vez más significativo del uso del alojamiento privado para el turismo que es lo que se denomina alquiler turístico y hay que diferenciarlo de los servicios que presta la industria hotelera. Sin embargo, la vivienda que se alquila por motivos turísticos o vacacionales tiene determinadas consideraciones fiscales específicas que debe conocer. Se lo explicamos a continuación…

En
los últimos años se viene produciendo un aumento cada vez más significativo del
uso del alojamiento privado para el turismo que es lo que se denomina alquiler
turístico y hay que diferenciarlo de los servicios que presta la industria
hotelera.

¿Qué es el alquiler
turístico?

Se
considera arrendamiento para uso distinto de vivienda, aquel arrendamiento que,
recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto que
el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Por
tanto, cuando se produzca la cesión temporal de uso de la totalidad de una
vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o
promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa
se tratará de un alquiler turístico, que se someterá a un régimen específico,
derivado de su normativa sectorial, según establece el art.5 e) de la Ley
29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

No confundir con los
servicios hoteleros

La
Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA) pone como ejemplos de
“servicios complementarios propios de la industria hotelera” los de
restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos (art 20.uno.23º. b.’
LIVA).

En
este sentido, los servicios de hospedaje se caracterizan por extender la
atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble
o parte del mismo. Es decir, la actividad de hospedaje se caracteriza, a
diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente
comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y
atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto,
limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de
cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería,
custodia de maletas, prensa, reservas etc.), y, a veces, prestación de
servicios de alimentación y restauración.

En
particular, se consideran servicios complementarios propios de la industria
hotelera, además de los citados, los servicios de limpieza del interior del
apartamento, así como los servicios de cambio de ropa en el apartamento, ambos
prestados con periodicidad.

Por
el contrario, no se consideran servicios
complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se
citan:

Tributación de alquileres
vacacionales

Debemos
analizar las diferentes posibilidades dentro de la actividad de alquiler de
apartamentos turísticos con la finalidad de realizar una correcta clasificación
en las Tarifas del IAE.

En primer lugar, cabe analizar la actividad
por la que una persona o entidad cede, a cambio de un precio a arrendatarios,
apartamentos por periodos de tiempo determinado prestando servicios de
hospedaje. Entendiendo que la actividad de hospedaje se caracteriza porque
normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como
limpieza de inmuebles, cambio de ropa, custodia de maletas, puesta a
disposición del cliente de vajilla, enseres y aparatos de cocina, y a veces,
prestación de servicios de alimentación. En este sentido, las Tarifas del IAE
clasifican en la Agrupación 68 de la sección primera, el “Servicio de
hospedaje”. Dentro de dicha Agrupación, se encuentra el grupo 685 “Alojamientos
turísticos extrahoteleros”, en el que se clasificarán aquellas actividades que
tengan la naturaleza de servicios de hospedaje, pero que se presten en
establecimientos distintos a los hoteles y moteles, hostales y pensiones,
fondas y casas de huéspedes, hoteles-apartamentos, empresas organizadas o
agencias de explotación de apartamentos privados, y campamentos turísticos tipo
camping. En particular, tienen su encuadre en dicho grupo 685 los servicios de
hospedajes prestados en fincas rústicas, casas rurales y hospederías en el
medio rural, así como albergues juveniles, pisos y similares que no tengan,
objetivamente, la condición de ninguno de los establecimientos enumerados
anteriormente.

Debe
recordarse que si los establecimientos de hospedaje en él clasificados
permanecen abiertos menos de 8 meses al año, la cuota de Tarifa será del 70 por
100 de la cuota señalada en el mismo.

Por
otro lado, los sujetos pasivos que ejerzan la actividad de servicios de
hospedaje podrán prestar, sin pago de cuota adicional alguna, servicios
complementarios, tales como servicios de limpieza, cambio de sabanas, internet,
televisión etc.

En
consecuencia, el grupo 685 de la sección primera de las Tarifas del IAE
clasifica la actividad de explotación de apartamentos turísticos
extrahoteleros.

En segundo lugar, debemos analizar el
supuesto en el que una persona o entidad propietaria de un apartamento
turístico lo arrienda a una entidad mercantil (sociedad) o persona física que
lo explota como establecimiento extrahotelero, contratando ésta, su ocupación
con touroperadores y/o el personal necesario y asumiendo todos los riesgos de
la explotación. La persona o entidad propietaria del apartamento turístico
desarrolla la actividad de arrendamiento de inmuebles clasificada en el
epígrafe 861.2 de la sección 1ª del IAE “Alquiler de locales industriales y
otros alquileres NCOP”.

En tercer lugar, cabe estudiar el supuesto
que dicha actividad consista, exclusivamente, en el arrendamiento por períodos
de tiempo de casas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de
la actividad de hospedaje y limitándose a poner a disposición del arrendatario
las instalaciones. Por tanto, en la medida en que esto sea así, estaremos ante
una actividad propia del Epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas” de la Sección
Primera de las Tarifas, debiendo el titular de la actividad, en principio,
darse de alta y tributar por el mismo. No obstante, lo anterior, los sujetos
pasivos cuyas cuotas por esta actividad sean inferiores a 601,01 euros
tributarán por cuota cero, en cuyo caso, los sujetos pasivos no satisfarán
cuota alguna por el impuesto, ni estarán obligados a formular declaración
alguna.

Conclusión: El simple alquiler de pisos o
apartamentos para fines de semana o periodos determinados de tiempo, sin que el
titular de la actividad de alquiler preste ningún otro tipo de servicio al
inquilino, constituye una actividad propia del Epígrafe 861.1 de la Sección
primera de las Tarifas, “Alquiler de viviendas”.

No
debemos olvidar, una vez clasificada la actividad en su grupo o epígrafe
correctamente, el régimen de exenciones reguladas en la Ley de Haciendas
Locales, conforma al cual están exentas del IAE las personas físicas residentes
y los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, las sociedades civiles y
las entidades del artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General
Tributaria, que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a
1.000.000 de euros.

Dicha
exención supone, a efectos de este impuesto, la no obligación de darse de alta
en la matrícula del impuesto ni de tributar por el mismo, con independencia de
las obligaciones de carácter censal que le pueda corresponder cumplimentar al
sujeto pasivo.

Con
carácter general, los rendimientos derivados del alquiler de apartamentos
turísticos tendrán la consideración de rendimientos del capital
inmobiliario.

Para
que proceda esa calificación, el alquiler se tiene que limitar a la mera puesta
a disposición de un inmueble durante un periodo de tiempo, sin que vaya
acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera. A
modo de ejemplo, no se consideran como tales: los servicios de limpieza
realizados antes de la llegada de los inquilinos o tras la salida de éstos o la
entrega y recogida de llaves en el momento de la entrada y salida de los
clientes.

Los
rendimientos obtenidos por el arrendamiento se declararán por el titular del
inmueble o del derecho que le habilita para la cesión (por ejemplo, en el caso
de un usufructuario del inmueble que cede el mismo) por la diferencia entre los
ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles.

Al
rendimiento neto resultante de esa operación no le resultará aplicable
la reducción del 60% prevista en la Ley de IRPF, ya que los
apartamentos de uso turístico no tienen por finalidad satisfacer una necesidad
permanente de vivienda sino cubrir una necesidad de carácter temporal.

Los
periodos de tiempo en los que el inmueble no haya sido objeto de cesión,
generan la correspondiente imputación de renta inmobiliaria, al igual que
cualquier otro inmueble, cuya cuantía sería el resultado de aplicar el
porcentaje de imputación que corresponda (1,1% ó 2%) al valor catastral del
inmueble, y en función del número de días que no haya estado cedido con fines
turísticos (o, en su caso, arrendado).

No
obstante, el arrendamiento se puede entender como una actividad empresarial y
los rendimientos derivados de la misma tendrán la consideración de rendimientos
de actividades económicas cuando, además de poner a disposición el
inmueble, se ofrezcan, durante la estancia de los arrendatarios, servicios
propios de la industria hotelera como pueden ser: servicios periódicos de
limpieza, de cambio de ropa, de restauración, de ocio u otros de naturaleza
análoga o cuando, sin prestar tales servicios, se disponga de una persona con
contrato laboral y jornada completa para la ordenación de la actividad.

Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado la tarifa
a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará la siguiente escala:

  

Normativa interna

Conforme a la normativa interna, Real Decreto Legislativo 5/2004 por el
que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la renta de no
Residentes (LIRNR), se consideran renta obtenida en territorio español los
rendimientos derivados, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados
en territorio español o de derechos relativos a los mismos.

Convenio

Los Convenios para evitar la doble imposición suscritos por España
atribuyen potestad para gravar las rentas de los bienes inmuebles al Estado
donde están situados los mismos. De acuerdo con los Convenios, las rentas de
bienes inmuebles pueden someterse a imposición en el Estado de situación de los
mismos, tanto si derivan de la utilización o disfrute directo como del
arrendamiento o cualquier otra forma de explotación de los mismos. Por tanto,
las rentas derivadas de bienes inmuebles situados en España pueden ser gravadas
conforme a la Ley española.

Tributación

La forma de tributación será diferente dependiendo de si el
arrendamiento del inmueble sito en España constituye o no una actividad
económica. Si no constituye actividad económica sería calificado como
rendimiento de capital inmobiliario.

a) Rendimiento de capital inmobiliario

En este supuesto, el alquiler se limita a la mera puesta a disposición
de la vivienda, sin que se complemente con la prestación de servicios propios
del sector de hostelería.

El rendimiento a declarar es el importe íntegro que se recibe del
arrendatario, sin deducir ningún gasto.

No obstante, cuando se trate de contribuyentes residentes en otro Estado
miembro de la Unión Europea y desde 1 de enero de 2015, también en
Islandia y Noruega, para la determinación de la base imponible, podrán deducir
los gastos previstos en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas
Físicas, si se trata de personas físicas, o los previstos en la Ley del
Impuesto sobre Sociedades, si se trata de personas jurídicas, siempre que se
acredite que están relacionados directamente con los rendimientos
obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisociable
con la actividad realizada en España.

Este rendimiento se entiende devengado cuando resulte exigible por el
arrendador o en la fecha de cobro si es anterior.

El tipo de gravamen aplicable es el general, vigente según el año de
devengo (ver cuadro).

Modelo de declaración: modelo 210.

Se utilizará tanto para declarar de forma separada cada devengo de renta
como para declarar de forma agrupada varias rentas obtenidas en un periodo
determinado.

Agrupación de rentas: podrán agruparse rentas del arrendamiento obtenidas por un mismo
contribuyente, siempre que procedan del mismo pagador, sea aplicable el mismo
tipo de gravamen y procedan del mismo inmueble (consignando como Tipo de renta:
01). No obstante, tratándose de rendimientos de inmuebles arrendados no sujetos
a retención, devengados a partir de 1 de enero de 2018, podrán agruparse rentas
del arrendamiento que procedan de varios pagadores siempre que sea aplicable el
mismo tipo de gravamen y procedan del mismo inmueble (en este caso, consignando
como Tipo de renta: 35). En ningún caso las rentas agrupadas pueden compensarse
entre sí.

El periodo de agrupación será trimestral si se trata de
autoliquidaciones con resultado a ingresar, o anual si se trata de
autoliquidaciones de cuota cero o con resultado a devolver.

Formas de presentación:

·                    
En papel, imprimiendo el documento PDF que resulta
de cumplimentar el formulario disponible en el portal de internet de la Agencia
Tributaria.

·                    
Telemática, por Internet.

Plazo de presentación: depende del resultado de la autoliquidación:

·                    
Con resultado a ingresar: los veinte primeros días
naturales de los meses de abril, julio, octubre y enero, en relación con las
rentas cuya fecha de devengo esté comprendida en el trimestre natural anterior.

·                    
Domiciliación del pago de la deuda tributaria: en
el caso de presentación telemática podrá domiciliarse el pago entre el 1 y el
15 de los meses de abril, julio, octubre y enero.

·                    
Con resultado de cuota cero: del 1 al 20 de enero
del año siguiente al de devengo de las rentas declaradas.

·                    
Con resultado a devolver: a partir del 1 de febrero del año
siguiente al de devengo de las rentas declaradas y dentro del plazo de cuatro
años contados desde el término del periodo de declaración e ingreso de la
retención. Se entenderá concluido el plazo para la presentación de la
autoliquidación en la fecha de su presentación.

b) Rendimiento de actividad económica obtenido por medio de
establecimiento permanente (EP).

Existirá actividad económica realizada a través de EP si se cumple
alguna de las siguientes condiciones:

·                    
que se disponga en España para la ordenación de la actividad
de al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa,

·                    
si el alquiler de la vivienda de uso turístico se complementase
con la prestación de servicios propios de la industria hostelera tales como
restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos. Estos servicios podrán
prestarse de forma directa o a través de la subcontratación a terceros.

Los EP deberán presentar declaración por el Impuesto sobre la Renta de
no Residentes (IRNR) en los mismos modelos y en los mismos plazos que las
entidades residentes sujetas al Impuesto sobre Sociedades.

Tipo de gravamen:

Para períodos impositivos iniciados a partir de 1 de enero de 2015 se
aplicará el tipo de gravamen que corresponda de entre los previstos en la
normativa del Impuesto de Sociedades. El tipo general de gravamen será el 25%.

Deducciones y bonificaciones

Los EP podrán aplicar a su cuota íntegra, las mismas deducciones y
bonificaciones que los contribuyentes por el Impuesto sobre Sociedades.

periodo impositivo y devengo

El periodo impositivo coincide con el ejercicio económico que declare,
sin que pueda exceder de doce meses. El impuesto se devenga el último día del
periodo impositivo.

Retenciones e ingresos a cuenta

Los EP están sometidos al mismo régimen de retenciones que las entidades
sujetas al Impuesto sobre Sociedades por las rentas que perciban.

Pagos fraccionados

Los EP están obligados a efectuar pagos fraccionados a cuenta del
impuesto en los mismos términos que las entidades sujetas al IS. Las
obligaciones formales relativas a los pagos fraccionados son:

·                    
Plazos: 20 primeros días naturales de los meses de
abril, octubre y diciembre.

·                    
Modelo: 202

Cuando no deba efectuarse ingreso alguno en concepto de pago
fraccionado, no será obligatoria la presentación del modelo 202, salvo para
aquellos EP que tengan la consideración de Gran Empresa, que deberán presentar
el modelo, aun cuando no deba efectuar ingreso alguno, lo que originará la
existencia de autoliquidaciones negativas.

Declaración

·                    
Plazo: 25 días naturales siguientes a los seis
meses posteriores a la conclusión del periodo impositivo.

·                    
Modelo: 200

Obligaciones formales

Los EP están obligados al cumplimiento de las mismas obligaciones de
índole contable, registral o formal que son exigibles a las entidades
residentes.

Deben solicitar, antes del inicio, su inscripción en el Censo de
Empresarios a través del modelo 036. Esta declaración también servirá para
solicitar, en el caso de contribuyente persona jurídica, la asignación del
número de identificación fiscal del establecimiento permanente.

También existe la obligación de nombrar un representante con domicilio
en España.

Desde
2018 se establece una nueva obligación de suministro de información relativo a
las cesiones de viviendas con fines turísticos a través del modelo 179, que
deben presentar las personas o entidades que intermedien en la cesión de uso de
viviendas con fines turísticos (ya sean analógicos o digitales); y, en
particular, las denominadas “plataformas colaborativas” que intermedien en
dichas cesiones.

IMPORTANTE:
Esta nueva obligación de información tendrá pleno efecto en la campaña de la
declaración de Renta 2018, a presentar en 2019, sin perjuicio de la obligación
de declarar las rentas percibidas por la cesión de estas viviendas con fines
turísticos en el ejercicio en que se devenguen, al igual que el resto de
rendimientos de capital inmobiliario.

Los
intermediarios de estas operaciones informarán a la AEAT a partir del ejercicio
2018 de cada una de las cesiones de inmuebles con fines turísticos situadas en
territorio español. Se incluyen las cesiones de viviendas turísticas (art. 5.e)
de la LAU y el alquiler de temporada (art. 3 de dicha Ley).

La
información a suministrar en el nuevo modelo 179 comprende:

Fuente: AEAT

Pueden
ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o
aclaración que puedan tener al respecto.

Un
cordial saludo,

José María Quintanar Isasi