Como consecuencia de la últimas medidas aprobadas por el COVID-19 con relación a los arrendamientos de locales por parte de empresarios y autónomos, una de las cuestiones que pueden dar lugar a confusión o problemática es la referente a la incidencia fiscal del IVA como consecuencia de operaciones como la cancelación temporal del contrato de alquiler, el impago, reducción, condonación o aplazamiento de las cuotas arrendaticias en locales comerciales.
La crisis económica originada por el COVID-19 y
la consiguiente paralización de muchas actividades está llevando a la
renegociación de los contratos de arrendamiento. Arrendadores y
arrendatarios están alcanzando diferentes tipos de acuerdos que, en su
mayoría, consisten en:
la consiguiente paralización de muchas actividades está llevando a la
renegociación de los contratos de arrendamiento. Arrendadores y
arrendatarios están alcanzando diferentes tipos de acuerdos que, en su
mayoría, consisten en:
- Reducciones o bonificaciones de la renta
- Períodos de carencia o condonación del pago del alquiler.
- Moratorias o aplazamientos del alquiler
Sin perjuicio de los aspectos puramente legales que se derivan de
este tipo de renegociaciones, resulta de interés tener en cuenta las
implicaciones tributarias, respecto a las que habían surgido ciertas
dudas, y en concreto la incidencia del IVA en estas operaciones por la
cancelación temporal del contrato de alquiler, el impago, reducción,
condonación o aplazamiento de las cuotas arrendaticias en locales
comerciales.
este tipo de renegociaciones, resulta de interés tener en cuenta las
implicaciones tributarias, respecto a las que habían surgido ciertas
dudas, y en concreto la incidencia del IVA en estas operaciones por la
cancelación temporal del contrato de alquiler, el impago, reducción,
condonación o aplazamiento de las cuotas arrendaticias en locales
comerciales.
El arrendamiento como prestación de servicios
Para analizar el tratamiento fiscal aplicable a los arrendamientos de
local, a efectos de IVA, debemos partir de la base que se consideran
como una prestación de servicios de tracto sucesivo; es decir, son
operaciones continuadas en las que se devenga el IVA en el momento en
que sea exigible la parte del precio de cada percepción durante la
vigencia del contrato.
local, a efectos de IVA, debemos partir de la base que se consideran
como una prestación de servicios de tracto sucesivo; es decir, son
operaciones continuadas en las que se devenga el IVA en el momento en
que sea exigible la parte del precio de cada percepción durante la
vigencia del contrato.
La base imponible se calcula a partir del importe pactado como cuota arrendaticia.
Rebajas en el importe de la renta del alquiler
De reducirse las cuotas temporalmente, por acuerdo de ambas partes,
el IVA se devengará en el momento en que las cuotas resulten exigibles
sobre la base imponible pactada.
el IVA se devengará en el momento en que las cuotas resulten exigibles
sobre la base imponible pactada.
Si se acuerda una reducción del importe del alquiler, la Agencia
Tributaria determina que el IVA será el 21% del importe de la nueva
renta acordada. La acreditación de tal acuerdo podrá ser efectuada por
cualesquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, los cuales
serán valorados por la AEAT
Tributaria determina que el IVA será el 21% del importe de la nueva
renta acordada. La acreditación de tal acuerdo podrá ser efectuada por
cualesquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, los cuales
serán valorados por la AEAT
Moratoria o condonación en el pago del alquiler
Si arrendador y arrendatario acuerdan la suspensión del contrato de
alquiler o una moratoria, suspensión o carencia en el pago de la renta,
como puede ser en el caso de cierre temporal del negocio debido al
Estado de Alarma por el COVID-19, la Agencia Tributaria señala que no se
producirá el devengo del IVA durante dicha suspensión, moratoria o
carencia. La acreditación de tal acuerdo podrá ser efectuada por
cualesquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, los cuales
serán valorados por la AEAT.
alquiler o una moratoria, suspensión o carencia en el pago de la renta,
como puede ser en el caso de cierre temporal del negocio debido al
Estado de Alarma por el COVID-19, la Agencia Tributaria señala que no se
producirá el devengo del IVA durante dicha suspensión, moratoria o
carencia. La acreditación de tal acuerdo podrá ser efectuada por
cualesquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, los cuales
serán valorados por la AEAT.
Atención. Es conveniente que se acuerde entre las
partes con claridad la exigibilidad de las cuotas para poder determinar y
poder defender la ausencia de devengo de las cuotas de IVA durante ese
periodo. Sería aconsejable que se presente el documento formalizado por
las partes, junto con el modelo 600 de autoliquidación del Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales. De esta forma el acuerdo quedaría
«sellado» por la administración tributaria autonómica, prácticamente
como si se tratase un documento público.
partes con claridad la exigibilidad de las cuotas para poder determinar y
poder defender la ausencia de devengo de las cuotas de IVA durante ese
periodo. Sería aconsejable que se presente el documento formalizado por
las partes, junto con el modelo 600 de autoliquidación del Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales. De esta forma el acuerdo quedaría
«sellado» por la administración tributaria autonómica, prácticamente
como si se tratase un documento público.
Impago de las cuotas arrendaticias sin acuerdo
En este caso, entendemos que aplicaría la norma vigente antes de la
situación del Covid-19, esto es, el impago no evita ni la existencia del
hecho imponible ni del devengo del impuesto, por lo que el arrendador
debería liquidar el IVA ante la Administración Tributaria, disponiendo
de los mecanismos establecidos por la norma para la recuperación de
cuotas de IVA impagadas y recogidas en el artículo 80 de la LIVA.
situación del Covid-19, esto es, el impago no evita ni la existencia del
hecho imponible ni del devengo del impuesto, por lo que el arrendador
debería liquidar el IVA ante la Administración Tributaria, disponiendo
de los mecanismos establecidos por la norma para la recuperación de
cuotas de IVA impagadas y recogidas en el artículo 80 de la LIVA.
Aplazamiento/ fraccionamiento de las cuotas de arrendamiento
Tanto el aplazamiento como el fraccionamiento en el pago de las
cuotas, incluso en el caso de que exista un acuerdo entre las partes,
puede suponer que la Administración considere que se ha devengado el IVA
sobre el total de la base imponible estipulada en el contrato inicial.
cuotas, incluso en el caso de que exista un acuerdo entre las partes,
puede suponer que la Administración considere que se ha devengado el IVA
sobre el total de la base imponible estipulada en el contrato inicial.
Nos reafirmamos en lo señalado con anterioridad para el caso de
rebaja en las cuotas de arrendamiento, es decir, la necesidad de acordar
por escrito los condicionantes para defender la ausencia de
exigibilidad y, en consecuencia, del devengo del Impuesto.
rebaja en las cuotas de arrendamiento, es decir, la necesidad de acordar
por escrito los condicionantes para defender la ausencia de
exigibilidad y, en consecuencia, del devengo del Impuesto.
Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.
Un cordial saludo,
José María Quintanar Isasi