Indemnización por extinción del arrendamiento de local de negocio

El arrendatario de un local (no es aplicable a viviendas) tiene derecho a cobrar del arrendador o propietario una indemnización al final del contrato si se dan una serie de requisitos, entre otros, si durante los últimos cinco años ha realizado una actividad comercial de venta al público. Puede evitar este riesgo pactando la renuncia a esta indemnización.

El artículo 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
establece que si no existe pacto en contra en el contrato, el arrendatario
tendrá derecho a una indemnización por extinción del arrendamiento de local de
negocio (no es aplicable a viviendas), siempre y cuando se den los requisitos
que señala la propia norma.

Requisitos para
cobrar la indemnización por clientela

·       
Que no se haya renunciado de forma expresa en el
contrato al percibo de esta indemnización por parte del inquilino. La normativa
permite que las partes en el contrato puedan pactar lo que consideren
pertinente siempre que no sea contrario a las leyes, a la moral ni al orden
público. Es decir, si se ha pactado la renuncia del derecho a recibir esta
indemnización, no cabrá luego su reclamación.

·       
Que haya estado realizando en el local una
actividad comercial de venta al público durante los últimos cinco años. 

Atención. Los contratos de
arrendamiento de uso distinto del de vivienda cuyo objeto haya sido el alquiler
de almacenes, oficinas, etc., quedan excluidos, al no desarrollarse en ellos
actividad “comercial de venta al público”.

·       
Que el contrato de arrendamiento se extinga por el
cumplimiento del plazo pactado. No se cumple este requisito, por tanto, si el
arrendador resuelve el contrato porque el arrendatario deja de pagar la renta,
o el arrendatario ha desistido voluntariamente del contrato aunque llevase en
el mismo más de cinco años.

·       
También es necesario que, cuatro meses antes de la
finalización del contrato, el inquilino haya comunicado al arrendador su
voluntad de renovar el contrato por un plazo mínimo de cinco años más y por una
renta de mercado.

Atención. Se considerará
renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la
que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.

La cuantía de la
indemnización ¿Cómo se determina?

Si después de reunir todos los requisitos anteriores, el arrendador
comunica su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento, el inquilino
tendrá derecho a una indemnización cuya cuantía se determinará de la siguiente
manera, según dos supuestos:

1. Si el arrendatario o inquilino iniciara en
el mismo municipio, dentro de los 6
meses siguientes a la finalización del contrato de arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la
que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado
y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a
la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante
los 6 primeros meses de la nueva actividad.

2. Si el arrendatario iniciara dentro de los 6 meses siguientes a la
extinción del arrendamiento una
actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un
tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una
afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una
mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de 18
mensualidades.

Atención. La LAU intentar
compensar vía indemnización,  el
aprovechamiento que el arrendador o un tercero puedan tener sobre la clientela
que el antiguo arrendatario se había ganado durante el tiempo que estuvo
ejerciendo su actividad comercial en ese lugar.

PORQUE SABER QUE TRATA CON
EXPERTOS, LE DA TRANQUILIDAD

Jose María Quintanar Isasi