Desde el pasado 24 de diciembre de 2014, se modificó la Ley de Sociedades de Capital para establecer que es competencia de la junta general la adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de “activos esenciales”.
Debemos saber que una vez liquidado el préstamo
hipotecario falta aún por cumplimentar un último trámite, que consiste en
liberar de cargas el inmueble, que no es otra cosa que, en la mayor parte de
los casos, realizar la cancelación registral de la hipoteca.
hipotecario falta aún por cumplimentar un último trámite, que consiste en
liberar de cargas el inmueble, que no es otra cosa que, en la mayor parte de
los casos, realizar la cancelación registral de la hipoteca.
En numerosas ocasiones no existe necesidad de
inscribir la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, y
pasados 20 años el mismo Registro realiza el trámite sin ningún coste para el
usuario. Pero el propietario debe saber que la hipoteca seguirá apareciendo inscrita
en el Registro de la Propiedad durante todo este tiempo, limitando la
posibilidad de vender la vivienda, o conseguir nuevos préstamos o créditos. Por
tanto, es muy recomendable realizar la inscripción una vez el crédito
hipotecario está liquidado.
inscribir la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, y
pasados 20 años el mismo Registro realiza el trámite sin ningún coste para el
usuario. Pero el propietario debe saber que la hipoteca seguirá apareciendo inscrita
en el Registro de la Propiedad durante todo este tiempo, limitando la
posibilidad de vender la vivienda, o conseguir nuevos préstamos o créditos. Por
tanto, es muy recomendable realizar la inscripción una vez el crédito
hipotecario está liquidado.
Inscripción
en el Registro de la cancelación de la hipoteca
en el Registro de la cancelación de la hipoteca
Los pasos que debe realizar para la cancelación de
hipoteca, pasan por solicitar al banco que en su momento nos concedió la
hipoteca que proceda a preparar un “certificado de deuda cero”, y acudir al
notario para entregar dicho certificado, los datos de la finca o vivienda, el
importe de la hipoteca, la responsabilidad hipotecaria y pedirle que prepare la
escritura de cancelación de hipoteca. Una vez confeccionada la escritura, el
banco ha de enviar a la notaría a un apoderado para que la firme.
Posteriormente habrá que liquidar el correspondiente impuesto a Hacienda, y una
vez liquidado este, presentaremos la misma en el correspondiente Registro de la
Propiedad y en un plazo máximo de 2 a 3 meses, dicho Registro nos devolverá la
misma con anotación de haber dado de baja la hipoteca.
hipoteca, pasan por solicitar al banco que en su momento nos concedió la
hipoteca que proceda a preparar un “certificado de deuda cero”, y acudir al
notario para entregar dicho certificado, los datos de la finca o vivienda, el
importe de la hipoteca, la responsabilidad hipotecaria y pedirle que prepare la
escritura de cancelación de hipoteca. Una vez confeccionada la escritura, el
banco ha de enviar a la notaría a un apoderado para que la firme.
Posteriormente habrá que liquidar el correspondiente impuesto a Hacienda, y una
vez liquidado este, presentaremos la misma en el correspondiente Registro de la
Propiedad y en un plazo máximo de 2 a 3 meses, dicho Registro nos devolverá la
misma con anotación de haber dado de baja la hipoteca.
Atención. Muchas entidades bancarias aprovechan el momento
para ofrecerse a realizar toda la operación de cancelación y por ello piden una
provisión de fondos para realizar todas las gestiones restantes – notaría,
Hacienda y Registro de la Propiedad-. Pero dejar que la entidad bancaria
realice estos trámites puede incrementar el precio de la cancelación de manera
exagerada.
para ofrecerse a realizar toda la operación de cancelación y por ello piden una
provisión de fondos para realizar todas las gestiones restantes – notaría,
Hacienda y Registro de la Propiedad-. Pero dejar que la entidad bancaria
realice estos trámites puede incrementar el precio de la cancelación de manera
exagerada.
Comisión por la entidad bancaria
La Ley Hipotecaria establece que «las inscripciones o anotaciones
preventivas hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán sino por
sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra
escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la
cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o
anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos».
preventivas hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán sino por
sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra
escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la
cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o
anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos».
En base a ello, el Banco de España ha confirmado
que los bancos no deben cobrar comisión por estos conceptos. Considera que,
sobre la base de dicha norma y de acuerdo con los criterios de buenas prácticas
bancarias, las entidades no están legitimadas para el cobro de importe alguno
por la simple emisión de un certificado de cancelación económica de la deuda
ni, alternativamente, por su comparecencia en notaría, si la declaración de
cancelación de aquella se incorpora en escritura pública.
que los bancos no deben cobrar comisión por estos conceptos. Considera que,
sobre la base de dicha norma y de acuerdo con los criterios de buenas prácticas
bancarias, las entidades no están legitimadas para el cobro de importe alguno
por la simple emisión de un certificado de cancelación económica de la deuda
ni, alternativamente, por su comparecencia en notaría, si la declaración de
cancelación de aquella se incorpora en escritura pública.
Hay que recordar que los
clientes pueden llevar a cabo por sí mismos los trámites necesarios para la
cancelación registral de su hipoteca, obtenida la certificación de haberse
pagado la deuda. Por tanto, las entidades financieras únicamente prestan este
servicio si lo solicita su cliente (entendiendo por tal, en las cancelaciones
de préstamos hipotecarios, bien el titular del préstamo, bien la persona que
está interesada en esta cancelación notarial); resulta imprescindible para que
el cobro de la comisión que lo retribuye pueda considerarse procedente que el
cliente preste su consentimiento previo no solo a que la entidad realice este
servicio, sino a que se le adeuden las comisiones tarifadas e informadas por
este concepto.
Así, la comisión remunera la
preparación de la documentación necesaria, a petición del cliente, para que sea
la entidad la que realice las gestiones y tramitaciones precisas para la
cancelación registral de su hipoteca. Es por ello por lo que el Banco de España
exige que se acredite que se ha prestado un verdadero servicio al cliente, sin
que quepa incluir en este supuesto:
preparación de la documentación necesaria, a petición del cliente, para que sea
la entidad la que realice las gestiones y tramitaciones precisas para la
cancelación registral de su hipoteca. Es por ello por lo que el Banco de España
exige que se acredite que se ha prestado un verdadero servicio al cliente, sin
que quepa incluir en este supuesto:
- La entrega
al cliente de la documentación justificativa de la extinción de la
obligación contractual frente a la entidad (el mero otorgamiento de la
carta notarial de pago o la emisión de un certificado de deuda cero)
- El simple
desplazamiento del apoderado de la entidad a la notaría que a esos efectos
indique el cliente, ya que, en estos supuestos, la actividad desarrollada
no es otra cosa que el consentimiento otorgado por el acreedor hipotecario
para la cancelación de una inscripción hecha a su favor en virtud de
escritura pública.
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Desde el 24 de diciembre de 2014, la junta general de
socios deberá acordar y aprobar la adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales. Se presume el carácter esencial del activo cuando el importe de la operación supere el veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado. |
PORQUE SABER QUE TRATA CON
EXPERTOS, LE DA TRANQUILIDAD
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Jose María Quintanar Isasi