A partir del 1 de enero de 2015, no se corregirá ni actualizará de ningún modo el valor de adquisición en la venta de inmuebles, y se tributará por el 100% de la ganancia con independencia de la fecha de adquisición del inmueble.
La reforma fiscal del
gobierno, actualmente en trámite parlamentario y con vistas a su aprobación
antes de que finalice este año 2014, incluye un cambio importante que afectará sobre todo a las
transmisiones de inmuebles (aunque también aplicable a acciones y otro tipo de
elementos patrimoniales) que se realicen a partir del 1 de enero de 2015, como
es la eliminación por un lado de la aplicación de los coeficientes de
actualización (que corrigen la depreciación monetaria actualizando el valor de
adquisición) en la transmisión de inmuebles, y por otro lado, se elimina
también la aplicación de los coeficientes de abatimiento o reductores a los
activos adquiridos antes de 31 de diciembre de 1994 (para los inmuebles no
afectos a actividades económicas).
gobierno, actualmente en trámite parlamentario y con vistas a su aprobación
antes de que finalice este año 2014, incluye un cambio importante que afectará sobre todo a las
transmisiones de inmuebles (aunque también aplicable a acciones y otro tipo de
elementos patrimoniales) que se realicen a partir del 1 de enero de 2015, como
es la eliminación por un lado de la aplicación de los coeficientes de
actualización (que corrigen la depreciación monetaria actualizando el valor de
adquisición) en la transmisión de inmuebles, y por otro lado, se elimina
también la aplicación de los coeficientes de abatimiento o reductores a los
activos adquiridos antes de 31 de diciembre de 1994 (para los inmuebles no
afectos a actividades económicas).
Por
tanto, desde el 1 de enero de 2015, no
se corregirá ni actualizará de ningún modo el valor de adquisición en la venta
de inmuebles, y se tributará por el 100% de la ganancia con independencia de la
fecha de adquisición del inmueble.
tanto, desde el 1 de enero de 2015, no
se corregirá ni actualizará de ningún modo el valor de adquisición en la venta
de inmuebles, y se tributará por el 100% de la ganancia con independencia de la
fecha de adquisición del inmueble.
En
el caso de de transmisión de bienes inmuebles afectos a actividades económicas,
al precio de adquisición se le aplican los coeficientes de corrección previstos en el Impuesto sobre Sociedades, que
varía en función del año de adquisición y sirve para corregir el efecto de la
inflación. No obstante, estos coeficientes, a partir del 01-01-2015, también
han sido eliminados y no se aplicarán. Por lo tanto, en caso de ganancia
patrimonial, la base sobre la que se aplicarán los tipos de la tarifa del
ahorro será mayor. Sin olvidarnos, conforme a la normativa vigente, que a estos
elementos afectos a actividades económicas no se les pueden aplicar los
coeficientes reductores por antigüedad para elementos adquiridos antes del 31
de diciembre de 1994.
el caso de de transmisión de bienes inmuebles afectos a actividades económicas,
al precio de adquisición se le aplican los coeficientes de corrección previstos en el Impuesto sobre Sociedades, que
varía en función del año de adquisición y sirve para corregir el efecto de la
inflación. No obstante, estos coeficientes, a partir del 01-01-2015, también
han sido eliminados y no se aplicarán. Por lo tanto, en caso de ganancia
patrimonial, la base sobre la que se aplicarán los tipos de la tarifa del
ahorro será mayor. Sin olvidarnos, conforme a la normativa vigente, que a estos
elementos afectos a actividades económicas no se les pueden aplicar los
coeficientes reductores por antigüedad para elementos adquiridos antes del 31
de diciembre de 1994.
Hasta 31 de diciembre de
2014
2014
Si
tiene previsto vender un local que hasta ahora utilizaba en su actividad, en el
cálculo de las ganancias o pérdidas patrimoniales podrá aplicar los
coeficientes correctores de la inflación que le permiten reducir la ganancia
que tributa, como ya hemos comentado.
tiene previsto vender un local que hasta ahora utilizaba en su actividad, en el
cálculo de las ganancias o pérdidas patrimoniales podrá aplicar los
coeficientes correctores de la inflación que le permiten reducir la ganancia
que tributa, como ya hemos comentado.
Los
importes computados en los valores de transmisión y adquisición corresponden,
en muchos casos, a años distintos, por lo que la depreciación sufrida por el
valor de la moneda, desde que se adquirió el elemento hasta el año de su
transmisión, afecta al cálculo de la variación patrimonial, por ello se
establecen normas de corrección, que en el caso de inmuebles afectos a
actividades económicas, habrá que tener en cuenta los coeficientes que recogen la depreciación monetaria habida desde 1984,
aplicables a la transmisión de elementos patrimoniales del activo fijo o de
estos elementos que hayan sido clasificados como activos no corrientes
mantenidos para la venta, que tengan la naturaleza de inmuebles, manteniéndose
los mismos que en 2013, y que son los siguientes:
importes computados en los valores de transmisión y adquisición corresponden,
en muchos casos, a años distintos, por lo que la depreciación sufrida por el
valor de la moneda, desde que se adquirió el elemento hasta el año de su
transmisión, afecta al cálculo de la variación patrimonial, por ello se
establecen normas de corrección, que en el caso de inmuebles afectos a
actividades económicas, habrá que tener en cuenta los coeficientes que recogen la depreciación monetaria habida desde 1984,
aplicables a la transmisión de elementos patrimoniales del activo fijo o de
estos elementos que hayan sido clasificados como activos no corrientes
mantenidos para la venta, que tengan la naturaleza de inmuebles, manteniéndose
los mismos que en 2013, y que son los siguientes:
|
Año
de adquisición |
Coeficiente
|
|
Con anterioridad a 1 de enero de 1984
|
2,3130
|
|
En el ejercicio 1984
|
2,1003
|
|
En el ejercicio 1985
|
1,9397
|
|
En el ejercicio 1986
|
1,8261
|
|
En el ejercicio 1987
|
1,7396
|
|
En el ejercicio 1988
|
1,6619
|
|
En el ejercicio 1989
|
1,5894
|
|
En el ejercicio 1990
|
1,5272
|
|
En el ejercicio 1991
|
1,4750
|
|
En el ejercicio 1992
|
1,4423
|
|
En el ejercicio 1993
|
1,4235
|
|
En el ejercicio 1994
|
1,3978
|
|
En el ejercicio 1995
|
1,3418
|
|
En el ejercicio 1996
|
1,2780
|
|
En el ejercicio 1997
|
1,2495
|
|
En el ejercicio 1998
|
1,2333
|
|
En el ejercicio 1999
|
1,2247
|
|
En el ejercicio 2000
|
1,2186
|
|
En el ejercicio 2001
|
1,1934
|
|
En el ejercicio 2002
|
1,1790
|
|
En el ejercicio 2003
|
1,1591
|
|
En el ejercicio 2004
|
1,1480
|
|
En el ejercicio 2005
|
1,1328
|
|
En el ejercicio 2006
|
1,1105
|
|
En el ejercicio 2007
|
1,0867
|
|
En el ejercicio 2008
|
1,0530
|
|
En el ejercicio 2009
|
1,0303
|
|
En el ejercicio 2010
|
1,0181
|
|
En el ejercicio 2011
|
1,0181
|
|
En el ejercicio 2012
|
1,0080
|
|
En el ejercicio 2013
|
1,0000
|
|
En el ejercicio 2014
|
1,0000
|
Los coeficientes se aplicarán de la siguiente
manera:
manera:
a) Sobre el precio de adquisición o coste de
producción, atendiendo al año de adquisición o producción del elemento
patrimonial. El coeficiente aplicable a las mejoras será el correspondiente al
año en que se hubiesen realizado.
producción, atendiendo al año de adquisición o producción del elemento
patrimonial. El coeficiente aplicable a las mejoras será el correspondiente al
año en que se hubiesen realizado.
b) Sobre las amortizaciones contabilizadas,
atendiendo al año en que se realizaron.
atendiendo al año en que se realizaron.
Se obtendrá la diferencia entre el valor contable
actualizado y el valor contable del bien transmitido.
actualizado y el valor contable del bien transmitido.
Sobre la anterior diferencia se aplicará el
coeficiente resultante de dividir las siguientes magnitudes:
coeficiente resultante de dividir las siguientes magnitudes:
- En el numerador, el patrimonio neto.
- En el denominador, el patrimonio neto más el
pasivo total menos la suma de los derechos de crédito y tesorería.
Ambas magnitudes se refieren al promedio de las
mismas durante el tiempo de tenencia del bien. No obstante, si este periodo
fuera superior a 5 años, el sujeto pasivo podrá optar por los 5 ejercicios
anteriores a la fecha de la transmisión. Además, la Ley del Impuesto sobre
Sociedades establece un límite: no se aplicará coeficiente alguno si el
coeficiente calculado es superior a 0,4.
mismas durante el tiempo de tenencia del bien. No obstante, si este periodo
fuera superior a 5 años, el sujeto pasivo podrá optar por los 5 ejercicios
anteriores a la fecha de la transmisión. Además, la Ley del Impuesto sobre
Sociedades establece un límite: no se aplicará coeficiente alguno si el
coeficiente calculado es superior a 0,4.
El resultado de aplicar el coeficiente anterior
sobre la diferencia entre el valor contable actualizado y el valor contable nos
dará la parte de plusvalía monetaria, constituyendo la parte de renta no
sometida a gravamen.
sobre la diferencia entre el valor contable actualizado y el valor contable nos
dará la parte de plusvalía monetaria, constituyendo la parte de renta no
sometida a gravamen.
Cambios en 2015 con la
reforma fiscal
reforma fiscal
Como
ya hemos comentado, está previsto que dichos coeficientes correctores
desaparezcan a partir de 2015. Así pues, transmitir el local antes de que
acabe el año –en lugar de hacerlo en 2015 o 2016– le permitirá aplicar dichos
coeficientes y disminuir la tributación derivada de la ganancia obtenida.
ya hemos comentado, está previsto que dichos coeficientes correctores
desaparezcan a partir de 2015. Así pues, transmitir el local antes de que
acabe el año –en lugar de hacerlo en 2015 o 2016– le permitirá aplicar dichos
coeficientes y disminuir la tributación derivada de la ganancia obtenida.
Además,
deberá tener en cuenta que la reforma fiscal también introduce importantes
cambios que pueden afectar a la operación de venta si se hace en el 2015:
deberá tener en cuenta que la reforma fiscal también introduce importantes
cambios que pueden afectar a la operación de venta si se hace en el 2015:
–
La parte de la base liquidable del ahorro (donde se incluyen las ganancias
patrimoniales por la venta del local) que exceda del importe del mínimo
personal y familiar se gravará conforme a la siguiente escala (estatal y autonómica):
La parte de la base liquidable del ahorro (donde se incluyen las ganancias
patrimoniales por la venta del local) que exceda del importe del mínimo
personal y familiar se gravará conforme a la siguiente escala (estatal y autonómica):
–
Hasta 6.000 20%
(2015) 19% (2016)
Hasta 6.000 20%
(2015) 19% (2016)
–
De 6.000,01 a 50.000 22% (2015) 21% (2016)
De 6.000,01 a 50.000 22% (2015) 21% (2016)
–
50.000,01 en adelante 24% (2015) 23% (2016)
50.000,01 en adelante 24% (2015) 23% (2016)
LaLey del IRPF actualmente establece que si en el momento de la transmisión ya ha pasado más de un año desde la
adquisición, la ganancia o pérdida obtenidas tributan en la base
del ahorro del IRPF, a unos tipos de entre el 21% y el 27%.
Sin
embargo, como hemos visto, a partir de 2015 todas las ganancias y
pérdidas tributan en la base del
ahorro (sea cual sea el período de tenencia de los activos
transmitidos), y los tipos aplicables a dicha base pasen a ser de entre el 20%
y el 24%.
embargo, como hemos visto, a partir de 2015 todas las ganancias y
pérdidas tributan en la base del
ahorro (sea cual sea el período de tenencia de los activos
transmitidos), y los tipos aplicables a dicha base pasen a ser de entre el 20%
y el 24%.
En
cambio, si todavía no ha pasado un año desde la adquisición, la ganancia o
pérdida se integran en la base
general del IRPF, tributando a un tipo que puede alcanzar el 52% (o
el 56% en algunas Comunidades Autónomas).
cambio, si todavía no ha pasado un año desde la adquisición, la ganancia o
pérdida se integran en la base
general del IRPF, tributando a un tipo que puede alcanzar el 52% (o
el 56% en algunas Comunidades Autónomas).
– A partir del 2015 se incorporan en la base
imponible del ahorro las ganancias y pérdidas patrimoniales cualquiera que sea el plazo de permanencia en
el patrimonio del contribuyente, al tiempo que se podrán compensar en la
base del ahorro rendimientos con ganancias y pérdidas patrimoniales, de forma
progresiva y con determinadas limitaciones.
imponible del ahorro las ganancias y pérdidas patrimoniales cualquiera que sea el plazo de permanencia en
el patrimonio del contribuyente, al tiempo que se podrán compensar en la
base del ahorro rendimientos con ganancias y pérdidas patrimoniales, de forma
progresiva y con determinadas limitaciones.
–
El límite de compensación del saldo negativo que resulte de compensar entre sí
las ganancias y pérdidas de la parte general de la base imponible (las que no
deriven de transmisiones) con el saldo positivo de los rendimientos y las
imputaciones de renta se incrementa del 10% al 25%.
El límite de compensación del saldo negativo que resulte de compensar entre sí
las ganancias y pérdidas de la parte general de la base imponible (las que no
deriven de transmisiones) con el saldo positivo de los rendimientos y las
imputaciones de renta se incrementa del 10% al 25%.
– En la base imponible
del ahorro se elimina la tradicional estanqueidad de los saldos negativos de
rendimientos del capital mobiliario y los saldos negativos de ganancias y
pérdidas patrimoniales que impedía la compensación de saldos netos de distinto
signo en ambas categorías de renta. A partir de 2015 los saldos negativos que
puedan existir en cada grupo de rentas –saldos negativos de rendimientos del
capital mobiliario o saldos negativos de ganancias y pérdidas patrimoniales
procedentes de transmisiones- podrán compensarse recíprocamente, si bien con
los siguientes límites del sumatorio de dichos saldos: 10% en 2015, 15% en
2016, 20% en 2017 y 25% en 2018 y siguientes.
del ahorro se elimina la tradicional estanqueidad de los saldos negativos de
rendimientos del capital mobiliario y los saldos negativos de ganancias y
pérdidas patrimoniales que impedía la compensación de saldos netos de distinto
signo en ambas categorías de renta. A partir de 2015 los saldos negativos que
puedan existir en cada grupo de rentas –saldos negativos de rendimientos del
capital mobiliario o saldos negativos de ganancias y pérdidas patrimoniales
procedentes de transmisiones- podrán compensarse recíprocamente, si bien con
los siguientes límites del sumatorio de dichos saldos: 10% en 2015, 15% en
2016, 20% en 2017 y 25% en 2018 y siguientes.
– Asimismo, se modifican
las normas de derecho transitorio que regulan la integración de pérdidas
patrimoniales pendientes de aplicación.
las normas de derecho transitorio que regulan la integración de pérdidas
patrimoniales pendientes de aplicación.
¿Vender antes del
31-12-2014?
31-12-2014?
Deacuerdo con todo lo expuesto, hay que hacer números, pero todo parece indicar
que saldrá beneficiado si vende en 2015, sobre todo por la bajada de los tipos
a los que tributará la base liquidable del ahorro (más bajos que con la norma
en vigor) vendiendo antes de que entre en vigor la reforma de la LIRPF.
Además, si no hace mucho que
adquirió el inmueble, los coeficientes correctores serán bajos, y
el ajuste por corrección monetaria aplicable no será significativo. Además, no
olvide que si la empresa ha estado muy endeudada en los últimos años (de forma
que su coeficiente de endeudamiento, también denominado “coeficiente K”, está
por debajo del 0,4), deberá
multiplicar el ajuste por corrección monetaria por dicho coeficiente K, lo
que también hará disminuir su cuantía.
Pueden
ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o
aclaración que puedan tener al respecto.
ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o
aclaración que puedan tener al respecto.
Un
cordial saludo,
cordial saludo,
Jose María Quintanar Isasi